나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52390 [3] 전라남도 여수시 광무동 915-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2): 본건은 전라남도 여수시 연등동 소재 '충무동주민센터’남동측 인근에 위치 하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 일련번호(3): 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '광무럭키아파트’북측 인근에 위치하 며, 부근은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 노변상가지대임.

교통상황

일련번호(2): 본건까지 차량접근은 곤란하나, 서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호(3): 본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 부정형의 토지로서, 하단부 일부는 계단식 농경지로 경작중이고, 상단부는 휴경지상태로서 잡목 등이 자생중임. 일련번호(3): 세로장방형의 토지로서, 인접도로와 평탄한 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 지적상 맹지이나, 서측으로 소폭의 관습상도로가 개설되어 있음. 일련번호(3): 북측으로 왕복4차선 규모의 17번 국도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이고, 자연경관 지구(2017-11-23), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리 구역(2017-01-06)임. 일련번호(3): 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 대로1류(폭 35m-40m)(접함), 가 축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 제시외건물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관행 등 을 감안하여 토지가격에 포함평가하였고, 항공사진상으로는 지상에 분묘가 없는 것으로 추정되나, 본건은 급경사지대내 상당부분이 휴경지 상태로서 정확한 경계확정이 곤란하여 분묘 소재여부는 다소 불확실함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 내.외벽: 몰탈위페인팅마감 등

이용상태

창고로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

급.배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건 일련번호(4) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ))은 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 외관상 조사내용 및 기존 본건 평가자료 등을 참고하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재‘여수기상대’남동측 인근에 위치하는 한신아파트 제103동 제2층 제207호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규 모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층건내 제2층 일부로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 아파트단지 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 공히 제1종일반주거지역이고, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구 역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상 적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52390 (3)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 915-13

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 457,628,000원

토지면적: 248.60㎡ (약 75.2평)

건물면적: 49.68㎡ (약 15.0평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (건물 제시외면적: 146.20㎡)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '광무럭키아파트' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중.소규모의 근린생활시설 등이 형성된 노변상가지대임. 토지는 세로장방형으로 인접 도로와 평탄한 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가요항표상 일련번호(2) 토지는 연등동 소재 '충무동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

1.2. 2.교통상황

본건(광무동 915-13)까지 제반 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난함. 감정평가요항표상 일련번호(2) 토지까지 차량 접근은 곤란하나, 서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 왕복 4차선 규모의 17번 국도와 접하고 있음. 감정평가요항표상 일련번호(2) 토지는 지적상 맹지이나, 서측으로 소폭의 관습상 도로가 개설되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부요약 (토지/건물)

토지 등기부상 소유권이전(최상학, 최선환, 정병섭) 및 가압류(정종효, 이순자), 임의경매(광주은행) 기록이 있으며, 근저당권(광주은행)은 말소 예정임. 건물 등기부상 소유권보존(최상학), 소유권이전(최선환, 정병섭) 및 가압류(정종효, 이순자), 임의경매(광주은행) 기록이 있으며, 근저당권(광주은행)은 말소 기준 권리임. 전체 등기부채권 총액은 855,766,667원임.

1.3. 2.말소기준권리

을15 (토지) / 을11 (건물) 접수일자 2016-01-29, 권리종류 근저당권, 권리자 광주은행 (말소기준권리)

1.3. 3.인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않음.

1.3. 4.임차인현황

임차인 현황으로 인수 보증금 합계 0원이며, 특별한 임차인 정보는 제공되지 않음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설 현황

본건 소재지인 광무동 일대는 중.소규모 근린생활시설이 밀집한 노변 상가지대를 형성하고 있음. 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

1.4. 2.주변 입지 특성

광무동 915-13번지는 대로변에 접해 있어 가시성이 좋으며, 상업지역으로 용도지역상 상가 등의 개발 및 이용에 유리한 입지임.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

가까운 편의점, 마트 등 생활 편의 시설이 분포하고 있음.

1.5. 2.교육시설

인근에 학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

1.5. 3.의료시설

가까운 병원 및 의원 등의 의료시설 이용이 가능함.

1.5. 4.혐오시설 유무

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상 리스크

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건이 존재함.

* 등기부상 다수의 가압류가 존재하였으며, 근저당권 외 다른 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.6. 2.물리적 리스크

* 건물 제시외 면적이 146.20㎡로, 현황과 공부상의 차이가 존재할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 일련번호(2) 토지(연등동) 관련하여 급경사지대, 휴경지, 잡목 자생 등 경작 또는 개발에 어려움이 있을 수 있음.

1.6. 3.법규상 리스크

* 일련번호(2) 토지는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 일련번호(3) 토지(광무동 915-13)는 일반상업지역이며, 대로 1류 접하고 가축사육제한구역임.

* 감정평가요항표상 일련번호(2) 토지에서 분묘 소재 여부가 불확실하며, 분묘기지권 발생 가능성이 있어 이에 대한 추가 조사가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 근린생활시설로서, 상업지역 내 대로변에 접하여 교통 및 접근성이 양호함. 현재는 제시외 건물을 포함한 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됨. 그러나 감정가에 포함된 연등동 토지의 경우 농경지 및 임야 형태를 띠고 있으며 분묘기지권 발생 가능성이 있어 권리 및 물리적 리스크가 존재함. 또한, 공동담보 물건으로 타 담보물건의 변제 상황도 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 여수시 상업지역 내 대로변에 위치하여 입지조건이 양호함.

* 전체 토지 및 건물 지분 매각으로, 소규모 근린생활시설 및 제시외 건물을 활용할 수 있는 가능성 있음.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 향후 지역 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 457,628,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰 참여자의 개별적인 시장 조사 및 권리 분석, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 권고함.

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