나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52390 [2] 전라남도 여수시 연등동 192-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2): 본건은 전라남도 여수시 연등동 소재 '충무동주민센터’남동측 인근에 위치 하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 일련번호(3): 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '광무럭키아파트’북측 인근에 위치하 며, 부근은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 노변상가지대임.

교통상황

일련번호(2): 본건까지 차량접근은 곤란하나, 서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호(3): 본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 부정형의 토지로서, 하단부 일부는 계단식 농경지로 경작중이고, 상단부는 휴경지상태로서 잡목 등이 자생중임. 일련번호(3): 세로장방형의 토지로서, 인접도로와 평탄한 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 지적상 맹지이나, 서측으로 소폭의 관습상도로가 개설되어 있음. 일련번호(3): 북측으로 왕복4차선 규모의 17번 국도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이고, 자연경관 지구(2017-11-23), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리 구역(2017-01-06)임. 일련번호(3): 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 대로1류(폭 35m-40m)(접함), 가 축사육제한(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 제시외건물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2) 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한 입목은 인근 토지의 거래관행 등 을 감안하여 토지가격에 포함평가하였고, 항공사진상으로는 지상에 분묘가 없는 것으로 추정되나, 본건은 급경사지대내 상당부분이 휴경지 상태로서 정확한 경계확정이 곤란하여 분묘 소재여부는 다소 불확실함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 내.외벽: 몰탈위페인팅마감 등

이용상태

창고로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

급.배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건 일련번호(4) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ))은 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 외관상 조사내용 및 기존 본건 평가자료 등을 참고하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재‘여수기상대’남동측 인근에 위치하는 한신아파트 제103동 제2층 제207호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규 모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층건내 제2층 일부로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 아파트단지 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 공히 제1종일반주거지역이고, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구 역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상 적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52390 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 여수시 연등동 192-1

용도: 전 (논밭)

토지면적: 4046.00㎡ (약 1224평)

매각대상: 토지 지분 매각 (전체 토지 면적 4046㎡ 중 지분으로 매각)

건물 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 291,312,000원 (본 건 토지 지분 외 공동담보 물건 포함 추정)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 연등동 소재 '충무동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 단독주택 및 농경지로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 다소 곤란하나, 서측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형이며, 하단부는 계단식 농경지로 경작 중이고 상단부는 휴경지 상태로 잡목 등이 자생하고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적상 맹지이나, 서측으로 소폭의 관습상 도로가 개설되어 있어 토지 이용에는 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이며, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 지상에 연고 미상의 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2016-01-29 광주은행 근저당권 (480,000,000원)

* 소유권 이전 (1990-04-04): 정병섭

* 근저당권 (2016-01-29): 광주은행 (말소기준권리)

* 지상권 설정 공동담보 (2016-01-29): 광주은행 (말소)

* 소유권 일부 이전 (2020-08-26): 이기철

* 가압류 (2025-05-30): 정종효 (말소)

* 소유권 전부 이전 (2025-11-27): 정미라 외 1명

* 임의경매 (2025-12-05): 광주은행 (말소)

3.3. 등기부채권 총액

총 부채액: 818,666,667원

4. 상권분석

본건 토지는 전라남도 여수시 연등동에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지로 구성되어 있어 일반적인 상업 활동보다는 주거 및 농업 위주의 환경입니다. 인근 '충무동주민센터'가 지역 생활 편의시설로서 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '충무동주민센터'가 인근에 위치하며, 서측 간선도로변의 시내버스승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 정보 부족 (추후 확인 필요)

* 주변 의료시설: 정보 부족 (추후 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 토지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수 제출: 농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 토지 상의 분묘 존재 여부에 따라 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 현재 휴경지 상태로 경계 확정이 곤란하여 분묘 소재 여부가 불확실합니다.

* 지적상 맹지: 지적상 도로에 접하지 않은 맹지이나, 관습상 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 다만, 도로 이용 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 외 다수의 용도지역 및 지구, 구역에 지정되어 있어 개발 행위 시 복잡한 인허가 절차 및 규제가 수반될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 감정가 및 채권 총액이 본 건 외 다른 물건의 가치도 포함하고 있을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 연등동에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다. 감정가는 2억 9천여만 원이나, 토지 지분 매각이라는 점, 지적상 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 분묘기지권의 잠재적 리스크 등을 고려해야 합니다. 주변 환경은 단독주택 및 농경지로 이루어져 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 권리는 말소되므로 권리 인수에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 연등동의 토지 지분으로, 향후 개발 가능성 및 지가 상승 잠재력 보유.

* 농지로서의 활용 가능성 및 관련 정책 지원 고려 가능.

* 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 입찰가 결정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 권리 및 부담금 (분묘기지권, 관습상 도로 이용 관계 등)

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용

* 토지 현황 (분묘, 경작 상태, 경계 등)에 대한 면밀한 현장 조사

* 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 및 개발 가능성, 관련 비용

* 주변 유사 토지 거래 사례 및 시장 상황 분석

* 광주은행 근저당권 외 채무 총액 및 경매 진행 상황 고려.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.