나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52475 [2] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치한 여수금호어울림오션테라스 제104동 제1층 제106호[일련번호 가)] 및 제105호[일련번호 나)]로서, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 106호[일련번호 가)] 및 105호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가), 나) 연립주택임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일련번호 가), 나)는 경사면에 위치한 지하1층 및 1층 구조로서 공부상의 지하1층은 남측 접면도로를 기준으로 지상에 노출된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 순천지원 2025타경52475 (2)

2.2. 소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 104동 1층105호

2.3. 용도: 연립주택

2.4. 감정가: 420,000,000원

2.5. 토지면적: 115.40㎡ (약 34.9평)

2.6. 건물면적: 55.92㎡ (약 16.9평)

2.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.8. 경매구분: 부동산강제경매

2.9. 채권자: 박

2.10. 특이사항: 별도등기

2.11. 주의사항: 없음

2.12. 특수물건정보: 별도등기

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소호동 소재 "디오션리조트" 남서측 인근에 위치한 여수금호어울림오션테라스 104동 1층 105호임.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안주변 주거지대로서 주위환경은 보통임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 단지 북동측으로 차량진입로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 박지훈(개명전:박용규)의 강제경매(채권금액: 319,647,000원)임.

등기부등본 요약에 따르면, 케이비부동산신탁주식회사의 소유권보존신탁(2023-06-22)이 존재하며, 금호건설의 가압류(2026-02-20, 채권금액: 15,679,321,859원)도 존재하나, 이는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸될 예정임.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 개요: 없음)

1.2. 3. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 가능한 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같음.

* 2026년 4월, 105.21㎡ 연립주택 (해금빌라A동) 130,000,000원에 거래됨. (평당 약 411만원)

* 2026년 5월, 147.7㎡ 연립주택 (금호렉스빌) 200,000,000원에 거래됨. (평당 약 447만원)

* 2025년 2월, 147.7㎡ 연립주택 (금호렉스빌) 160,000,000원에 거래됨. (평당 약 358만원)

본건 건물면적은 55.92㎡ (약 16.9평)이며, 최근 거래된 사례들 중 가장 작은 면적임.

제공된 연립주택 시세를 본건 면적에 비례하여 단순 계산 시, 대략 6,900만원 ~ 7,600만원 수준으로 추정 가능함.

그러나 본건의 감정가는 420,000,000원으로, 주변 시세에 비해 현저히 높게 책정되어 있음. 이는 감정가가 최신 시세를 반영하지 못했거나, 본건만의 특수한 가치(예: 조망권, 고급 마감재 등)가 반영되었거나, 또는 조사 과정상의 오류일 가능성이 있음.

"여수금호어울림오션테라스" 단지 자체의 최근 실거래가 정보를 추가로 파악하여 정확한 시세를 확인해야 함.

1.3. 2. 주거 단지 정보

본건이 속한 여수금호어울림오션테라스는 2021년 건축 허가를 받고 2023년 6월 사용승인을 받은 연립주택 단지임.

총괄표제부상 11개동, 162세대 규모로 파악됨.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 1층에 위치함.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 내부

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 106호 및 105호임.

외벽은 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호임.

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

1.4. 2. 주변 시설

"디오션리조트" 인근에 위치하여 관광 및 여가 시설 접근성이 있을 수 있음.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됨.

현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 별도 등기

등기부등본상 '별도 등기'가 존재한다는 점은 추가 확인이 필요함. 이는 일반적인 담보권 외의 권리가 등기되어 있을 가능성을 시사함.

1.5. 2. 임차인 현황 미상

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있음.

1.5. 3. 공부와의 차이

공부상 지하 1층으로 기재된 부분이 경사면에 노출된 상태로, 이는 건축물대장 등 공부와의 차이가 발생하여 향후 재산권 행사나 건물 가치 평가에 영향을 줄 수 있음.

1.5. 4. 감정가와 시세 간의 괴리

본건 감정가(420,000,000원)와 주변 유사 연립주택의 최근 매매가(130,000,000원 ~ 200,000,000원) 사이에 매우 큰 차이가 존재함. 이는 낙찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항이며, 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 감정가의 적정성을 판단해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 소호동에 위치한 연립주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각될 예정임.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편임.

다만, 임대 관계 미상, 공부와의 차이, 별도 등기 존재 등 명확히 확인해야 할 리스크 요인이 존재함.

가장 큰 특징은 감정가와 주변 실거래가 사이의 현저한 괴리인데, 이는 본건의 실질 가치에 대한 면밀한 재검토를 요구함.

따라서, 권리 분석에 대한 확신이 있더라도, 임차인 문제 및 공부와의 차이, 그리고 무엇보다 감정가의 적정성에 대한 철저한 현장 조사와 시세 분석이 반드시 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 강제경매로 인한 권리관계 정리 용이성 (말소기준권리 이하 소멸).

* 해안 인근 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 가능성.

* 제공된 주변 시세 대비 감정가가 높은 경우, 시세 차익을 통한 수익 창출 가능성 (단, 현 시세 재확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원임.

제공된 주변 연립주택 최근 매매 사례의 면적당 가격은 평당 약 358만원 ~ 447만원 수준임.

본건 건물면적 55.92㎡ (약 16.9평)에 이 시세를 적용하여 단순 추정 시, 약 69,459,000원 ~ 75,543,000원 수준의 시세가 형성될 수 있음.

그러나,

1. 본건 감정가(4.2억원)와 주변 시세(약 0.7억~1.0억원 추정) 간의 괴리가 매우 큼.

2. 임대 관계 미상, 공부와의 차이, 별도 등기 등 불확실한 리스크 존재.

따라서, 현재로서는 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 본건의 정확한 현재 가치를 파악하는 것이 최우선이며, 이를 바탕으로 입찰가를 산정해야 함.

만약 주변 시세가 1억원 내외로 확인된다면, 7천만원 ~ 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 권리 관계 및 물건 상태를 감안하여 신중하게 결정해야 함.

감정가 4.2억원은 현재 시세와 동떨어져 있어, 이 가격으로는 입찰을 고려하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.