나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [2] 전라남도 보성군 문덕면 죽산리 506 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52543 (2)

소재지: 전라남도 보성군 문덕면 죽산리 506

용도: 임야

감정가: 13,896,000 원

토지면적: 3204.00 ㎡ (약 969 평)

토지지분: 3204 ㎡

건물면적: 0.00 ㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

물건종류: 토지매각

특이사항: 분묘기지권, 송전선로 선하지(구분지상권 설정 가능성)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 보성군 문덕면에 위치하며, 주변은 주로 농촌마을과 임야, 농경지로 형성된 지역입니다. 인근에 대원사 등 자연경관을 갖춘 지역이 있으나, 물건 자체는 차량 출입이 어렵고 일반적인 교통상황은 보통이거나 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 지적도상 맹지에 해당하나, 일부 토지는 소폭의 포장도로에 근접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 7월 10일 접수된 주한기 채권자의 가압류입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 등기사항전부증명서상 송전선로 통과(선하지) 구간인 기호(9) 토지에 구분지상권이 설정되어 있을 수 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 연고미상의 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 보성군 문덕면 죽산리 일대는 농촌 지역으로, 농경지와 산림이 주를 이루고 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 인근에 대원사 등 관광 자원이 있으나, 이는 물건 자체의 상권과는 직접적인 관련성이 적습니다. 지역 경제는 농업 및 관련 산업이 중심을 이루고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 문덕면 죽산리는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지에 위치할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 버스 노선(문덕80번 등)을 통해 가능하나, 배차 간격이나 운행 지역에 제한이 있을 수 있습니다. 의료, 쇼핑, 교육 등 주요 생활 서비스 이용을 위해서는 보성읍이나 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 현장 조사 시 육안으로 분묘가 확인되지 않았으나, 토지 특성상 분묘 존재 가능성이 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 송전선로 선하지 및 구분지상권: 기호(9) 토지에 송전선로가 통과하며 구분지상권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 토지의 소유권 행사에 제약을 가하며, 사용에 따른 추가적인 확인 및 협의가 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하여 차량 접근 및 토지 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 승인지역, 수변구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 여러 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 건축 및 개발 행위에 큰 제약을 가합니다.

* 자연림 및 활잡목: 토지 현황은 자연림 및 활잡목 등으로 형성되어 있어, 원상 복구 또는 개발 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 문덕면에 위치한 임야로, 농촌 지역의 한적한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 성립 가능성, 송전선로 통과로 인한 구분지상권 설정 가능성, 맹지, 그리고 다양한 개발 제한 지역에 속해 있어 투자 및 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 경매 진행 시 반드시 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부를 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 구분지상권 및 기타 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 경우, 현황 토지 이용상태, 법적 제한 사항, 그리고 잠재적 위험 요소들을 고려할 때 일반적인 투자 관점에서의 매력은 낮다고 판단됩니다. 다만, 분묘 문제 해결 및 송전선로 관련 권리 관계 명확화, 그리고 현재의 토지이용계획 내에서의 제한적인 활용(예: 농업, 임업 등)을 염두에 둔다면, 매우 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13,896,000원입니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가를 산정함에 있어 해당 금액을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크와 토지 이용의 제약 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 시세, 분묘 문제 해결 비용, 구분지상권 관련 보상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.