나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [6] 전라남도 구례군 문척면 중산리 465 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52543 (6)

소재지: 전라남도 구례군 문척면 중산리 465

용도: 전 (밭)

감정가: 1,000,000 원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

2.

입지조건

본건은 전라남도 구례군 문척면 중산리에 위치하며, 주변은 주로 농촌마을, 임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대입니다.

차량 출입이 불가하고 시외곽 및 면 지역 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통이거나 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 부정형이며, 공부상으로는 전이나 현황은 자연림, 활잡목 등으로 형성되어 있습니다. 본건 토지(기호10)는 인접 일대 토지와 함께 과수목(매실나무)이 식재되어 있는 상태입니다.

지적도상 맹지이나, 일부 토지는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지가 속한 지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양하게 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도법상 공장설립 승인지역, (영산강·섬진강)수변구역, 준보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등의 규제를 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

등기사항전부증명서에 따르면, 소유권 보존 등기일은 1995년 4월 21일이며, 이후 소유권 이전(매매)이 있었습니다.

본 건 경매는 2026년 1월 7일 접수된 주한기 씨의 강제경매 개시 결정(사건번호 2025타경52543)을 말소기준권리로 하여 진행됩니다. 채권액은 17,581,004원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 등기사항전부증명서상 구분지상권(송전선 통과 선하지 관련)이 설정될 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본 물건은 농경지와 산림 지대가 주를 이루는 순수 농촌 지역에 위치해 있습니다. 주변에 상업 시설이나 대규모 주거 단지가 발달해 있지 않아 상업 기능은 미미한 수준입니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 농업 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

해당 지역은 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 인근에 지리산 국립공원 등 자연 경관을 즐길 수 있는 공간이 있습니다. 전반적으로 조용하고 한적한 전원생활이 가능하나, 도시 지역에 비해 편의 시설이나 교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 현장 조사 시 육안으로 확인되는 분묘는 발견되지 않았으나, 토지의 특성을 고려할 때 분묘의 존재 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 분묘 소재 여부에 대한 재확인이 필요하며, 분묘기지권이 성립될 경우 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로 차량 통행이나 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 사유지 통행권 확보 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 토지이용계획 및 제한 사항(가축사육제한, 수변구역, 산지 관련 규제 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 송전선 통과(선하지): 등기사항전부증명서상 구분지상권 설정 가능성이 있어, 토지 이용 시 송전선 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 면적: 40.00㎡로 면적이 매우 협소하여 실질적인 활용이나 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 문척면 중산리에 위치한 40㎡의 소형 농지입니다. 아름다운 자연환경 속에 위치해 있으나, 지적상 맹지이고 차량 접근이 어려우며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 그리고 분묘기지권 및 송전선 관련 구분지상권 설정 가능성이 있다는 점에서 권리 관계와 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 40㎡라는 협소한 면적 또한 활용도를 제한하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 희소성 있는 농지일 수 있습니다.

* 구례 지역의 자연 경관을 활용한 소규모 영농 활동이나 힐링 목적의 부지 확보를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리 분석, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 및 법면 관련 제반 사항에 대한 면밀한 현장 확인과 추가 조사를 거친 후 결정해야 합니다. 제시된 감정가(1,000,000원)는 채권액(17,581,004원)에 비해 현저히 낮으므로, 실제 경매에서의 입찰가는 이러한 제반 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.