나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [4] 전라남도 구례군 문척면 중산리 457 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52543 (4)

소재지: 전라남도 구례군 문척면 중산리 457

용도: 농지 (전)

감정가: 1,452,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물면적: 없음

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 구례군 문척면 중산리에 위치하며, 부근은 주로 농촌마을, 임야, 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 농경지, 산림지대입니다.

교통: 차량 출입이 불가하거나 제한적이며, 시외곽 및 면 지역에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 또는 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

도로: 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있습니다.

이용현황: 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성된 토지이며, 일부 토지(기호10)는 인접 일대 토지와 함께 과수목(매실나무)이 식재된 상태입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 7일 광주지방법원 순천지원에 접수된 강제경매개시결정(주한기, 17,581,004원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부 요약:

* 갑1: 1994년 4월 28일 소유권이전 (전향석)

* 갑2: 2006년 7월 11일 소유권이전 (박철동, 매매)

* 갑3: 2026년 1월 7일 강제경매 (주한기, 17,581,004원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

본 건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 활동을 위한 상권보다는 지역 주민들의 농업 활동 및 생활 편의를 중심으로 형성된 지역적 특성을 가집니다.

주변 편의시설 및 상업시설은 구례군 읍내 또는 인근 도시의 편의시설 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 구례군 문척면 중산리는 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

교통 편의성이 상대적으로 낮아 자가용 이용이 일반적일 것으로 보입니다.

해당 지역은 지리산 자락과 섬진강이 가까워 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정이 내려지며, 매수신청 보증금은 반환되지 않습니다.

분묘 기지권: 토지 내 분묘 존재 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 현장 조사 시 육안으로 분묘가 발견되지 않았으나, 토지의 특성을 고려 시 전면적 확인은 어려운 바, 경매 진행 시 분묘 소재 여부를 재확인해야 합니다.

송전선 통과 (선하지) 및 구분지상권: 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로, 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어렵거나 제한될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

수목 상태: 토지 기호(10)는 과수목(매실나무)이 식재된 상태이나, 면적이 협소하여 정확한 식재 여부 및 수량 파악을 위해서는 측량이 필요하며, 본 평가에서는 지상 수목에 구애없이 토지만을 평가했습니다.

양수 발전소 건설 관련: 지역 내 양수 발전소 건설 논의가 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 환경 변화에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농지로서 농지법 관련 규정을 준수해야 하는 제약이 있으며, 분묘기지권, 구분지상권, 맹지 등 토지 이용에 있어 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

감정가는 1,452,000원이지만, 농지 취득 자격 확보 여부와 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 농지 취득 자격 요건을 명확히 하고, 분묘 및 구분지상권 관련 문제를 해소할 수 있는지 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

농지 취득 자격이 있는 경우, 농지법에 따른 비교적 저렴한 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

소규모 농지로서 특정 용도로 활용 가능성이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 특수 물건으로, 실제 경매에서의 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석, 시장 상황, 그리고 농지 취득 가능 여부 등 추가적인 요소를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

농지 취득 자격, 분묘 및 구분지상권 관련 추가 비용 및 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 전문가 상담 및 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.