나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [7] 전라남도 구례군 문척면 중산리 462-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

순천지원 2025타경52543 (7)

3. 소재지

전라남도 구례군 문척면 중산리 462-2

4. 용도

전

5. 감정가

24,002,000원

6. 토지면적

1091. 00㎡ (약 330평)

7. 건물면적

0. 00㎡

8. 매각대상

토지매각

9. 경매구분

부동산강제경매

10. 채권자 및 권리자

* 채권자: 주OO

* 강제경매 권리자: 주한기

11. 주의사항

* 일괄매각

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매각 불허가 및 매수신청 보증금 몰수)

12. 특수물건정보

* 농지취득자격증명 필요

* 분묘기지권 가능성

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 문척면 중산리에 위치하며, 부근은 주로 농촌마을, 농경지 및 산림지대로 형성되어 있습니다.

3. 교통상황

차량 출입이 불가하고 면 지역에 위치한 토지로서, 일반적인 교통 상황은 보통 또는 다소 불편할 수 있습니다.

4. 토지형태 및 이용상태

토지는 부정형이며, 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성되어 있습니다. 일부 토지(기호 10번지)에는 매실나무가 식재되어 있으나, 협소한 면적으로 인해 정확한 식재 여부 및 수량 파악은 어려운 상태입니다.

5. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호 7, 12번지 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

2026년 1월 7일 접수된 주한기의 광주지방법원 순천지원 강제경매개시결정(2025타경52543)으로, 이는 말소기준권리입니다.

3. 주요 등기사항

* 1994년 4월 28일: 소유권이전 (전향석)

* 2006년 7월 11일: 소유권이전 (박철동)

* 2026년 1월 7일: 강제경매 (주한기)

4. 매각 후 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 기타 참고사항에 따르면, 본건 토지 중 기호 9번지는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정되어 있으니 경매 진행 시 참고해야 합니다.

5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황 자료에 별도의 임차인은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

2. 제공된 정보 내에서 상권분석을 위한 정보는 확인되지 않습니다. 본건은 농촌 지역의 농경지로서 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 제공된 정보 내에서 주변 편의시설, 학교, 교통 등의 생활정보를 파악하기 어렵습니다. 본건은 농촌 지역에 위치하므로 관련 생활 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 농지취득자격증명 필수

* 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정될 수 있으며, 매수신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

3. 분묘기지권 가능성

* 현장 조사 시 육안으로 확인되는 분묘는 없었으나, 토지의 특성을 고려할 때 분묘의 소재 여부에 대한 정확한 확인이 어려운 바, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 및 접근성

* 지적도상 맹지이므로 차량 출입이 어렵고, 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. (단, 일부 토지는 소폭의 포장도로가 근접함)

5. 구분지상권 설정

* 기호 9번지 토지에 송전선 통과를 위한 구분지상권이 설정되어 있어 해당 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 임업용산지, (영산강·섬진강)수변구역, 영농여건불리농지 등 다양한 지역지구 지정 및 각종 법률에 의한 이용 제한이 존재합니다. 이는 토지 활용에 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 협소한 토지 면적

* 특히 기호 10번지 토지의 경우 면적이 협소하여 식재된 과수목(매실나무)의 정확한 파악이 어려우며, 효율적인 이용에 한계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 전라남도 구례군에 위치한 농지 경매 물건입니다. 농지 취득 자격 증명 필수, 분묘기지권의 잠재적 발생 가능성, 맹지 및 도로 접근성 문제, 송전선 통과에 따른 구분지상권 설정, 그리고 복잡하고 다양한 토지이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 토지는 자연림 및 활잡목으로 형성된 부분이 많으며, 일부에는 과수목이 식재되어 있습니다. 전반적으로 rural한 환경에 위치하며 교통은 다소 불편한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 농지로서의 잠재적 활용 가치: 농업 경영 또는 농지 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

3. 장기적인 토지 가치 상승 가능성: 해당 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 경매 특성을 통한 시세차익 기회: 시장가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본 제공 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 유사 토지 거래 사례, 감정평가액의 적정성, 낙찰 예상가 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 특히, 본건의 다양한 리스크 요인(농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 각종 규제, 구분지상권 등)을 충분히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.