나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [5] 전라남도 구례군 문척면 중산리 458 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 구분지상권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52543 (5)

소재지: 전라남도 구례군 문척면 중산리 458

용도: 전

감정가: 693,000원

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 구례군 문척면 중산리 소재로, 부근은 주로 농촌마을, 임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하지 않으며, 시외곽 및 면 지역 내 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 또는 다소 불편함.

* 도로상태: 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

* 주변 시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설 접근성은 낮으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지 이용이 필요할 수 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 기본사항:

* 사건번호: 순천지원 2025타경52543 (5)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OO

* 말소기준권리: 2026-01-07 (갑3, 강제경매, 주한기)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1994-04-28 (전향석), 2006-07-11 (박철동)

* 인수 권리:

* 2010-02-05 한국전력공사 구분지상권설정 (등기부상 말소 기재와 달리, 물건명세서에 매수인이 인수하는 것으로 명시됨).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 유의해야 함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역의 농경지이므로, 일반적인 상권 분석은 제한적임.

* 주변 환경은 주로 농경지 및 산림 지역으로 구성되어 있어 상업 활동보다는 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됨. 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지 이용이 필요할 수 있음.

* 교통: 대중교통 이용이 불편하며, 차량을 이용하더라도 접근성이 다소 떨어짐.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수의 위험이 있음.

* 인수되는 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인이 인수해야 하며, 이는 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 분묘기지권 가능성: 현장에서 분묘가 직접 발견되지 않았으나, 토지 특성상 분묘 존재 가능성이 있으며, 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있음. 경매 진행 시 재확인이 필요함.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한:

* 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있음.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 승인지역, 수변구역, 준보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등 다수의 법적 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따름.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 구례군 문척면 소재의 소규모 농지로, 농촌 지역의 전형적인 특징을 가지고 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권 인수, 농지취득자격증명 필수 요건, 분묘기지권 가능성, 맹지라는 점, 그리고 복합적인 토지이용계획 및 제한 사항들은 본 물건의 투자 가치를 신중하게 고려하게 만드는 요소들임.

* 특히 농지 취득 자격이 없는 경우, 매수 자체가 불가능하며 보증금 몰수의 위험을 안고 있음.

1.7. 투자 포인트

* 본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 법적 제약 및 권리 관계가 복잡하므로, 투자 결정 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 유사 물건 시세 정보 및 지역 개발 계획 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가: 693,000원

* 입찰가는 유사 물건 시세, 현장 상황, 권리 관계 인수 비용, 농지 취득 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.