나이스옥션 법원경매 순천 2026타경17 [6] 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 180 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(4) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 내 및 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대임. 본건 기호(5)~(7) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 소재 '수덕마을' 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2),(4)~(7)까지 공히 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지의 부정형의 토지이고 전임. 본건 기호(2) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(4) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 자루형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(5),(6) 토지는 공히 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(7) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 전임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(2),(4) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 본건 기호(6),(7) 토지는 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5) : 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건으로 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지 붙임, 타일 붙임 등 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 창호: 하이 새시창호 등임.

이용상태

기호(3)은 단독주택(농가주택)으로 이용중임.

설비내역

기호(3)은 위생 및 급배수설비, 바닥 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~ⓐ) 및 이동이 용이한 저온창고, 철거가 용이한 비닐하우스 등이 소재하며, 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경17 (6)

소재지: 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 180

용도: 전 (토지)

토지면적: 3329.00㎡ (약 1007평)

감정가: 67,550,000원

건물: 매각대상은 토지이며, 건물(단독주택) 및 제시외 물건(저온창고, 비닐하우스 등)의 포함 여부 및 소유권은 별도 확인이 필요함. (토지 제시외면적: 0.00㎡, 건물면적: 0.00㎡ 명시)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 180번지에 소재하며, '수덕마을' 남측에 위치함. 주위는 단독주택, 전·답 등 농경지, 임야가 혼재하는 농경지대임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

도로상태: 본건 토지별로 동측, 남측, 북동측으로 폭 3~6미터의 시멘트 또는 아스팔트 포장도로에 접함.

주변 시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았음. 이는 농촌 지역 특성상 일반적인 농경지 및 주거지가 주를 이루기 때문으로 판단됨. 다만, 고흥만 인근에서 해양 폐기물 소각장 건립 관련 논란이 있었으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 24일 접수된 흥양농업협동조합의 근저당 (을1)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 고재영 (1994-09-13), 서부열 (2019-12-24)

* 근저당: 흥양농업협동조합 (133,200,000원), 서미옥 (61,000,000원)

* 가압류: 흥양농업협동조합 (86,979,921원), 농업협동조합중앙회 (254,550,846원)

* 1번 근저당 일부 이전: 농업협동조합중앙회

* 임의경매: 흥양농업협동조합

* 가압류 변경: (198,314,076원)

총 등기부채권액: 535,730,767원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공시된 내용 상 지상권은 없으며, 별도 확인 필요.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 일부 주거지가 혼재된 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역은 아님. 주요 상권은 인근 읍면 소재지로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 본 물건지 자체의 상업적 가치는 낮음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능함. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 인근 읍면 소재지에 위치할 것으로 예상됨.

주거 환경: 전형적인 농촌 지역의 주거 환경을 갖추고 있음. 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 용도 '전'으로 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매각 불허가 및 매수 보증금 몰수될 수 있으니, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 함.

건물 및 제시외 물건 포함 여부 불확실: 매각 대상이 토지임에도 불구하고 건물(단독주택) 및 저온창고, 비닐하우스 등의 제시외 물건이 존재함. 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 반드시 확인해야 하며, 인수 시 추가 비용이나 철거 문제가 발생할 수 있음.

토지이용계획 및 제한사항:

* 기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (200m 제한구역)

* 기호(2),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (200m 제한구역)

* 기호(5): 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역 (200m 제한구역), 접도구역

* 기호(6),(7): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (200m 제한구역), 접도구역

각 필지별 용도지역, 가축 사육 제한, 도로법에 따른 접도구역 등의 개발 행위 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 도화면의 농경지로서, 감정가는 67,550,000원임. 주변은 농경지 및 주거지가 혼재된 농촌 지역으로, 교통은 보통 수준임. 권리 분석상 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨. 그러나, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 있으며, 건물 및 부속물에 대한 포함 여부도 별도 확인이 필요함. 또한, 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 개발 행위에 대한 제한사항이 다수 존재하므로, 투자 전 해당 부분을 반드시 숙지해야 함.

1.7. 투자 포인트

토지 자체의 투자 가치: 농업용 또는 전원생활용 토지를 찾는 투자자에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있음.

rural area development potential (speculative): 향후 지역 개발 계획이나 도로 확충 등에 따라 가치가 상승할 가능성이 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 67,550,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적임. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능성, 건물 및 제시외 물건 인수 여부, 지역별 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 물건의 단점 및 리스크 요인을 고려하여 적정 가격을 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.