나이스옥션 법원경매 순천 2026타경17 [3] 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 1397-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(4) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 내 및 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대임. 본건 기호(5)~(7) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 소재 '수덕마을' 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2),(4)~(7)까지 공히 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지의 부정형의 토지이고 전임. 본건 기호(2) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(4) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 자루형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(5),(6) 토지는 공히 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(7) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 전임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(2),(4) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 본건 기호(6),(7) 토지는 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5) : 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건으로 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지 붙임, 타일 붙임 등 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 창호: 하이 새시창호 등임.

이용상태

기호(3)은 단독주택(농가주택)으로 이용중임.

설비내역

기호(3)은 위생 및 급배수설비, 바닥 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~ⓐ) 및 이동이 용이한 저온창고, 철거가 용이한 비닐하우스 등이 소재하며, 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 매각에서 제외. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경17 (3)

소재지: 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 1397-5

용도: 답 (논)

감정가: 62,080,000원

토지면적: 970.00㎡ (약 293.43평)

건물면적: 0.00㎡ (본건 건물은 매각에서 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 내 및 남측에 위치하며, 일부 토지(기호5-7)는 사덕리 '수덕마을' 남측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지별로 동측, 남측, 북동측으로 폭 약 3미터에서 6미터까지 다양한 폭의 시멘트 및 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 20일 접수된 흥양농업협동조합 근저당권 (을1)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 서부열 (2016-09-22)

* 근저당권: 흥양농업협동조합 (2016-12-20, 말소기준권리)

* 지상권설정: 흥양농업협동조합 (2016-12-20, 말소)

* 가압류: 흥양농업협동조합 (2025-04-16, 말소), 농업협동조합중앙회 (2025-04-24, 말소)

* 근저당권 일부 이전: 농업협동조합중앙회 (2025-11-14, 말소)

* 임의경매: 흥양농업협동조합 (2026-01-16, 말소)

* 가압류 변경: 2026-02-23 (말소)

전반적으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 고흥군 도화면 봉룡리 및 사덕리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 상권이 크게 발달하지 않은 상태입니다.

주요 상업 시설은 도화면 소재지에 집중되어 있으며, 농협, 소규모 마트, 농자재 판매점 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

보다 다양하고 현대적인 상업 시설, 은행, 병원 등은 차량으로 이동해야 하는 고흥읍 또는 인근 도시 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

지역 경제는 농업을 중심으로 이루어지고 있으며, 상업 활동보다는 농업 관련 생산 및 유통 활동이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

교육 시설: 도화면 소재 초등학교, 중학교 등이 인근에 위치할 것으로 보이나, 정확한 거리는 토지별로 상이할 수 있습니다.

의료 시설: 도화면 내에 소규모 의원급 의료기관이 있을 수 있으며, 종합병원급 이상 의료 시설은 고흥읍 또는 광주 등 원거리 지역 이용이 필요합니다.

편의 시설: 마을 단위 소규모 편의점, 농협 하나로마트 등을 이용할 수 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 주로 자가용 이용이 편리한 환경입니다.

주변 환경: 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하여 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

혐오 시설: 본건 주변에서 특별히 지목할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 지역이 있어 축사 운영에 대한 규제가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건 토지는 농지(답)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 특히, 불법 형질 변경 부분이 존재할 수 있다는 언급이 있어, 매수 신청 전 해당 관서(도화면)에 원상 복구 가능 여부 및 농지 취득 가능성을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 관련 법정지상권: 본건 매각에서 제외되는 제시외 건물(부합물 및 종물 포함, 저온창고, 비닐하우스 등)을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 해당 권리의 존부, 범위, 및 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 조사해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 중로1류, 접도구역 등 다양한 법규에 따른 토지 이용 제한 사항을 숙지하고 준수해야 합니다.

제시외 물건 처리 문제: 매각 대상에서 제외되는 건물 및 이에 부합하는 물건(저온창고, 비닐하우스 등)에 대해 향후 철거, 이전, 또는 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 본건의 총 채무액(약 4.1억원)이 감정가(약 0.62억원) 대비 상당히 높아, 향후 채권 회수를 위한 추가적인 법적 절차나 자산 관련 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 농지(답)를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 매각 대상에서 제외되는 건물이 존재하며, 이와 관련된 법정지상권 성립 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 의무가 있으며, 불법 형질 변경 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 농업 목적 또는 장기적인 토지 개발 관점에서 접근할 경우, 잠재력을 가질 수 있으나, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 농지 면적: 970.00㎡ (약 293.43평)의 답 토지를 감정가 62,080,000원에 취득할 수 있다는 점이 매력적입니다.

농업 잠재력: 해당 토지는 답(논)으로서 농업 활동을 위한 잠재력을 보유하고 있으며, 지역 농업 정책 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

토지 이용 계획: 생산관리지역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 토지의 활용 범위를 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 잠재적 활용 가치, 그리고 제시된 권리 관계 및 제약 사항(농지취득자격증명, 법정지상권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 제시외 건물 관련 법정지상권의 성립 여부 및 범위, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 조건(원상 복구 등)을 명확히 확인한 후, 이를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 농지의 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 물건의 실제 현황 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.