나이스옥션 법원경매 순천 2026타경17 [2] 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 1397-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(4) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 내 및 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대임. 본건 기호(5)~(7) 토지는 전라남도 고흥군 도화면 사덕리 소재 '수덕마을' 남측에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2),(4)~(7)까지 공히 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지의 부정형의 토지이고 전임. 본건 기호(2) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지이고 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(4) 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄한 자루형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(5),(6) 토지는 공히 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 잡종지로 이용중임. 본건 기호(7) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 전임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(2),(4) 토지는 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 본건 기호(6),(7) 토지는 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5) : 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(3) 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건으로 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지 붙임, 타일 붙임 등 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 창호: 하이 새시창호 등임.

이용상태

기호(3)은 단독주택(농가주택)으로 이용중임.

설비내역

기호(3)은 위생 및 급배수설비, 바닥 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~ⓐ) 및 이동이 용이한 저온창고, 철거가 용이한 비닐하우스 등이 소재하며, 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(목록3번). 제시외 건물 매각에서 제외(목록2번)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 고흥군 도화면에 소재한 부동산 경매 물건입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경17 (2)

소재지: 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 1397-1번지 (도로명 주소: 전라남도 고흥군 황산길 9)

물건종별: 단독주택 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 195,737,000원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

제시외 건물 면적: 85.70㎡ (약 25.92평) (목록3번 건물에 부합)

매각구분: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥양농업협동조합 (흥OOOOOOO)

건축년도: 2017년 5월 19일 사용승인

구조: 벽돌구조, (철근)콘크리트 지붕 단층 건물

2.2. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 도화면 봉룡리 소재 '황산마을' 인근 및 남측에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 및 농경지대입니다. 일부 토지는 사덕리 '수덕마을' 남측에 위치합니다.

차량의 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 동측 및 남측으로 폭 3~6미터의 시멘트 포장도로 또는 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 왕복 2차선 도로에 접합니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2016년 12월 20일자 근저당권 (흥양농업협동조합)

건물: 2017년 6월 23일자 근저당권 (흥양농업협동조합)

매각으로 소멸되는 권리:

본건 토지 및 건물의 등기부등본에 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 전세권, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차상 말소될 것으로 예상됩니다.

채무 총액(토지 등기부): 656,530,767원

채무 총액(건물 등기부): 531,530,767원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 법정지상권 성립 가능성이 언급되었습니다. 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물(목록2번 지상)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있다는 의미로, 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서기열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-09

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

* 임차인: 신점의

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-06

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주위는 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

토지 일부는 주거용 건부지, 일부는 농경지(전), 일부는 잡종지로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 용도가 '제2종근린생활시설, 일반음식점'으로 되어 있으나, 경매 정보에서는 '단독주택'으로 표기되어 있습니다. 이는 상가로서의 활용 가능성을 시사하나, 실제 사용 용도, 관련 인허가 및 법규 준수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

2.5. 생활정보

본 물건은 농어촌 지역에 소재하므로, 대형마트, 병원, 학교 등의 주요 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변은 '황산마을' 인근으로 조용하고 한적한 농촌 주거 환경입니다.

2.6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 경매 정보상 '단독주택'으로 명시되었으나, 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등록되어 있어, 실제 사용 현황과 건축물대장상 용도 간 차이가 발생합니다. 이는 매수 후 건물 활용이나 재건축, 또는 행정 관련 절차에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 명확히 파악해야 합니다.

법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물(목록2번 지상)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 제기되었습니다. 이는 토지의 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크이므로, 반드시 확인이 필요합니다.

제시외 건물 관련 복잡성: 목록3번 건물에 부합된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 목록2번 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외되고 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 현장 방문 시 명확한 경계 및 부합물, 종물 등을 정확히 파악해야 합니다.

토지 이용 제한: 토지 이용계획에 따라 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 지정된 부분이 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 농촌 지역에 위치한 토지와 건물 일괄 매각 대상 부동산입니다. 감정가는 195,737,000원이며, 권리분석상 말소기준권리 후순위의 채무 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만 건물 용도 불일치(단독주택 vs 일반음식점), 제시외 건물 관련 복잡한 사항, 법정지상권 성립 가능성 등은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 현장 조사와 관련 법규 검토를 철저히 진행해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

농촌 지역 특성상 비교적 낮은 감정가로 취득 가능성이 있습니다.

건축물대장상 용도(일반음식점)를 고려할 때, 지역 내 소규모 상가로서의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고, 적정가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 195,737,000원입니다.

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 본건은 건물 용도 불일치, 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 처리 문제 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)인 점과 96㎡ 규모의 단독 건물임을 고려할 때, 유사한 농촌 지역의 주택 및 소규모 상가 거래 사례를 참고하여 시세를 분석합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 약 137,000,000원 ~ 156,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 상세한 현장 조사, 주변 시세 비교, 잠재적 리스크에 대한 추가 분석 및 법률 자문을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.