나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50019 [2] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가,나)는 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청 본청" 북서측 인근에 위치한 '스위트엠 학동' 제11층 제1105호 및 1107호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가,나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 11층 1105호 및 1107로서, 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 장내물제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 순천지원 2026타경50019 (2)

* 채권자: 여OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1, 스위트엠 학동 11층 1107호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 396,000,000원

* 토지 면적: 17.52㎡ (약 5.3평)

* 토지 지분: 17.521㎡

* 건물 면적: 54.17㎡ (약 16.4평)

* 건물 지분: 54.1722㎡

* 건물 층수: 총 16층 중 11층

* 건축년도: 2020년 (2020년 사용승인, 2018년 건축 허가)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '여수시청 본청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주상혼용지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 부지는 평지대 내에 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본건 남측으로는 왕복 6차선 포장도로, 북측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 도시계획 및 토지 이용

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 또한, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 장내물제한표면구역 등의 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건에는 2023년 8월 31일 정광섭 귀하의 소유권 이전(매매) 등기가 있습니다.

* 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권(채권금액 282,000,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 2026년 1월 9일 접수된 여천신용협동조합의 임의경매 신청 건입니다.

* 2026년 1월 27일 시흥세무서장의 압류 등기가 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 282,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용, 범위, 존속 기간 및 실제 권리 행사 여부에 따라 본건의 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 여수시 학동 지역은 여수시청이 인근에 있어 행정 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 있으며, 지역 내에서 상업 및 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (시세 분석)

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 '스위트엠 학동'의 전용면적 약 26.37㎡(약 7.98평) 기준 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 19일: 13층, 128,000,000원 (중개거래)

* 2026년 4월 20일: 15층, 110,000,000원 (직거래)

* 위 거래 사례들을 바탕으로 산정한 단위 면적당 평균 매매가는 약 4,510,000원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 건물 면적 54.17㎡(약 16.4평)를 기준으로 시장 가치를 환산하면, 현재 시장가는 약 244,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 396,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 가치에 기반한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* '여수시청 본청'이 인근에 위치하여 공공 행정 서비스 이용에 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

* 현재 파악된 지도 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 소재지인 전라남도 여수시 학동 61-1번지 인근에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 계획이나 환경 변화 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하는 점입니다. 해당 지상권의 권리 내용, 범위, 존속 기간 및 실제 행사가능성 등에 대한 철저한 조사를 통해 본건의 실질적인 가치 하락 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건의 감정평가액(396,000,000원)과 최근 실거래가(약 110,000,000원~128,000,000원) 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가의 적정성 또는 본건의 특정 상태(예: 내부 수리 상태, 실제 이용 가능 면적 등)에 대한 추가적인 검토 필요성을 시사합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시청 인근의 중심 상업 및 행정 지역에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 준공 연도 또한 비교적 최신(2020년)입니다. 그러나 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이, 그리고 미상인 임대차 관계는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 이러한 위험 요소들에 대한 심층적인 분석과 철저한 대비가 반드시 수반되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 여수시청 및 중심 상업 지구 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 2020년에 사용승인된 최신 건축물로, 향후 비교적 장기간 동안 자산 가치를 유지할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시장 가치를 고려할 때, 철저한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 파악된 본건의 추정 시장가는 약 244,500,000원 수준입니다.

* 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 보증금 부담은 없습니다.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 현 시세 및 분석된 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권해 드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.