나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50056 [2] 전라남도 여수시 소라면 봉두리 526-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 "당촌마을" 남서측 인근에 위치하며 인근은 자연마을 중소규모 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 부정형 완경사로 일부는 건축허가를 득하고 토목공사가 완료되었으며 그외 부지는 자연림과 도로로 이용중 본건 2)는 부정형 완경사로 도로등으로 이용중 본건 3)은 부정형 완경사로 전 및 일부 도로로 이용증

인접 도로상태

본건 1)은 남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 약 4미터 내외 콘크리트포장도로에 접함. 본건 2) 남서측으로 왕복2차선에 접함 본건 3) 남서측으로 약4미터 내외 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50056 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO (여수농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 소라면 봉두리 526-1

용도: 전

감정가: 152,388,000원

토지면적: 2241.00㎡ (약 678평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 일부는 도로로 사용 중

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 "당촌마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 자연마을, 중소규모 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 본건 1)은 부정형 완경사지로, 일부는 건축허가를 득하고 토목공사가 완료되었으며, 그 외 부지는 자연림 및 도로로 이용 중입니다.

* 본건 2)는 부정형 완경사지로 도로 등으로 이용 중입니다.

* 본건 3)은 부정형 완경사지로, 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 1)은 남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 약 4미터 내외 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 본건 2)는 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 본건 3)은 남서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매물건은 토지매각이며, 아래 명시된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을1 근저당권 (여수농업협동조합, 2022-09-13, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 근저당권 (여수농업협동조합, 2023-07-31, 120,000,000원)

* 을3 근저당권 (여수농업협동조합, 2024-02-29, 252,000,000원)

* 을4 근저당권 (전종복, 2024-11-12, 60,000,000원)

* 갑11 임의경매 (여수농업협동조합, 2026-01-16)

등기부채권 총액은 816,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 소라면 봉두리 일대는 농경지와 자연녹지, 임야가 주를 이루는 지역입니다. 주변에는 중소규모 공장, 축사, 자연마을 등이 소재하고 있으며, 비교적 조용한 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다. 일부 지역에서는 제2종근린생활시설 건설이 진행되는 등 개발 움직임도 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 리스크

여수시 전반적으로 장례시설, 하수처리 시설, 폐기물 처리 시설 등에 대한 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 하지만 본건 소재지인 봉두리 특정 지역 내에 이러한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 현재 파악되지 않습니다. 다만, 소각장 건립 부지 후보지 중 하나로 봉두리 일원이 언급된 바 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 환경 관련 시설 입지 가능성은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

본 물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 대중교통 노선 및 배차 간격은 일반적인 농촌 지역 수준으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변 환경은 주로 농경지와 자연녹지, 임야 등으로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의는 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다. 여수시 소라면에는 봉두2리 동네체육시설 등이 소재하고 있으나, 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 '전' 용도의 토지로, 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 및 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 여수시에서도 농지 투기 방지 및 관리 강화를 위해 농지 전수 조사를 실시하고 있으며, 농지법 위반 시 제재를 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(500m, 2000m), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 각종 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

6.3. 토지 형태 및 이용 현황

일부 토지는 경사도가 있고, 일부는 건축 허가를 득하고 토목공사가 완료되었으며, 자연림 및 도로로 이용되는 등 필지별 이용 상태가 다양합니다. 이는 토지 활용 계획 및 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 1억 5천만 원대입니다. 토지 면적은 2241㎡(약 678평)입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 농경지와 자연녹지, 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

가장 중요한 쟁점은 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 이 자격증명을 취득하지 못하면 매수 자체가 불가능하며 보증금 몰수의 위험까지 있습니다. 또한, 토지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 일부 토지는 경사도가 있고, 건축 허가 및 토목 공사가 진행된 부분도 있어 필지별 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석상으로는 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리나 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 지역 개발 가능성: 여수시는 항만 도시로서 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 지역 내 농지는 잠재적인 개발 가치를 지닐 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 농지 취득 자격만 확보된다면, 주말 농장, 체험 농장, 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 투자 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원의 감정가 152,388,000원을 기준으로, 시장 조사 및 해당 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성, 토지 이용 제한 사항, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 경쟁률 및 유찰 가능성을 감안하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.