나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50130 [2] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "엑스포힐스테이트1단지아파트" 동측 인근에 위치한 제1층 제105호 [일련번호 가)], 제1층 제106호 [일련번호 나)]로서 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재한 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제105호 [일련번호 가)], 제106호 [일련번호 나)]로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 도배벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시유리 등임.

이용상태

일련번호 가) 105호 소매점(음식점,)로 이용중임. 일련번호 나) 106호 소매점(주점 및 음식점)로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50130 (2)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2042-2, 1층 106호 (105호와 일괄매각)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 79,300,000원

토지면적: 71.04㎡ (약 21.49평)

건물면적: 112.32㎡ (약 33.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양시새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: (자료 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "엑스포힐스테이트1단지아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 상가가 혼재된 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 3층 건물 중 제1층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 도배벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시유리 등으로 시공되었습니다.

1.2. 4. 이용상태

본 물건은 제1층 제105호와 제106호로서, 105호는 소매점(음식점)으로, 106호는 소매점(주점 및 음식점)으로 이용 중에 있습니다. 105호와 106호 간에는 경계벽 일부를 임시 칸막이(미닫이문)로 설치하여 함께 사용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 5. 설비내역

건물 내에는 일반적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로, 상업용지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

본 건물은 서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 자료에는 토지이용계획 및 제한사항에 대한 별도 기재가 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2017년 09월 05일

* 소유권이전(매매): 2018년 08월 23일

* 근저당권 (광양시새마을금고): 2022년 12월 02일 접수, 채권액 1,236,000,000원 (말소기준권리)

* 기타 권리: 가압류 (농협은행, 농업협동조합중앙회), 압류 (여수시) 등이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임의경매개시결정 (광양시새마을금고): 2026년 02월 02일 접수

1.3. 2. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 약 1,256,972,145원입니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 정미향

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025년 12월 02일

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 및 차임 지급 관련 계약 조건 위반 여부에 대한 확인은 필요합니다.

1.3. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본 물건은 대규모 아파트 단지와 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상업 지역에 위치합니다. 또한, 주변 상업 시설과의 연계를 통해 유동인구 흡수 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 2. 인근 시설

주변에는 "엑스포힐스테이트1단지아파트"를 비롯한 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 상업 지구 내 편의점, 식당, 은행 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치하여 이용이 편리합니다.

1.4. 3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 종합적인 조사가 필요하지만, 제공된 정보와 일반적인 상권 분석 상 특별히 인접하거나 가까운 거리에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통

인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 왕복 4차선 도로에 인접하여 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 3. 주변 환경

아파트 단지와 상업 시설이 조화롭게 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 리스크

현재 대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 별도의 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 내용 미이행 등 특이사항 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 2. 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과에 따라 본 물건의 가치 변동이나 시장의 관심도에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 3. 부동산 시장 변동성

지역 경제 상황, 금리 변동, 부동산 정책 변화 등 외부 요인에 따른 시장 가격 변동의 위험이 존재합니다.

1.6. 4. 건물 관리 및 유지보수

건축물 사용승인일(2017년)을 고려할 때, 향후 노후화에 따른 정기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여수시 덕충동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 기대되는 입지입니다.

등기부 상 권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리 부담이 없어 명도 절차 또한 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

현재 점유 중인 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적으나, 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점은 본 물건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 안정적인 고정 수요와 양호한 접근성을 바탕으로, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지를 배후로 확보하고 있어 꾸준한 고객 확보 가능.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담 없음.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 신속한 명도 가능성 높음.

* 활용도 높은 용도: 소매점, 음식점, 주점 등 다양한 업종으로 활용 가능.

* 양호한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 79,300,000원을 기준으로 시장 상황과 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리관계가 명확하고 입지가 양호하나, 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 63,440,000원에서 71,370,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 추가적인 시세 및 권리 분석, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.