나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3600 [1] 광주광역시 남구 주월동 966-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,4)정방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.
기호2,3)장방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

"건물평가요항표" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (다):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌, 화강석, 모르타르위페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (마):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위페인팅, 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.


기호(사): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트기와지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (나),(라),(바),(아) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호 (가): 사무실로 사용중인 단독주택임.
기호 (다),(마),(사): 단독주택 용도임.
기호 (나),(라), (바),(아) : 창고 및 변소 용도임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일부 소규모의 부합물이 소재하고 있으나, 구조가 조잡하고, 현상이 불량하여 경제적가치가
미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3600 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 966-4

용도: 단독주택

감정가: 304,846,320원

토지면적: 169.70㎡ (약 51.33평)

건물면적: 141.26㎡ (약 42.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

말소기준권리: 2022년 12월 8일자 유보미외 5명 가압류(광주지방법원 2022카단53578).

매각으로 인해 말소될 권리:

- 갑1~3: 소유권 이전 (말소기준권리보다 이전 발생)

- 갑4: 유보미외 5명 가압류 (말소기준권리)

- 갑5~13: 박상천, 박연옥외 4명, 박미영외 1명, 강세원외 1명, 김순임(강제경매), 문회주외 5명, 공수연, 양경진외 1명 가압류/강제경매 (모두 말소기준권리보다 나중에 발생하여 말소 예정)

등기부채권 총액: 토지 1,525,310,461원, 건물 1,466,579,461원. 이는 채무 총액이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보가 명확하게 기재되어 있지 않으나, '임대관계는 미상임'으로 표기되어 있습니다. 따라서 실제 점유 관계 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서상 주월동지역주택조합추진위원회의 조합사무실로 이용 중이며, 해당 위원회의 사업부지임을 명시하고 있습니다. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격요건을 갖춘 경우에 한합니다.

1.3. 상권분석

본건은 광주광역시 남구 주월동의 정비된 주택가로, 단독주택 및 아파트, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

인근의 최근 연립/다세대/빌라 매매 사례를 보면, 2026년 5월 삼호주택(1980년 건축, 57.8㎡)이 495,000,000원에 거래되었으며, 2026년 3월 시민(1973년 건축, 42.9㎡)이 1,030,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 시민의 거래가는 일반적인 시세와 차이가 있어 면밀한 확인이 필요합니다.) 또한, 2025년 9월 AM-CITY(2013년 건축, 16.933㎡)는 390,000,000원에 거래되었습니다.

해당 정보는 연립/다세대/빌라 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 지역 내 부동산 시장 전반의 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 장산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 학군이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 아파트 단지와 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 단독주택 및 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정돈된 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 본건 건물은 1984년 건축 연드로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주택조합추진위원회 관련 사항: 물건명세서에 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지라는 내용이 기재되어 있습니다. 매수인이 조합원 지위를 당연히 승계하는 것이 아니므로, 향후 조합 관련 사업 진행 시 이해관계가 발생할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인과 법률적 검토가 필요합니다.

임대 관계 미상: '임대관계는 미상임' 표기로 인해, 명확한 점유 관계 및 미수령된 보증금 또는 차임 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

혐오시설: 일반적인 검색으로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동의 정비된 주택가에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 건물의 노후화와 주택조합추진위원회 관련 사항, 임대 관계 미상 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

주변 연립/다세대 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 토지 가치를 보수적으로 평가한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 169.70㎡ (약 51.33평)의 토지는 향후 증축, 개축 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

입지 조건: 장산초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 304,846,320원 (약 3억 5백만원)

주변 연립/다세대 매매 사례(4억 9천 5백만원, 10억 3천만원(주의 요망), 3억 9천만원)를 고려할 때, 본건 단독주택의 잠재적 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

특히, 넓은 토지 면적과 재건축/개발 가능성을 감안할 때, 감정가 대비 110% ~ 130% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 3억 3천 5백만원 ~ 4억 1천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주택조합추진위원회 관련 추가 조사, 주변 단독주택 실거래가 비교 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.