나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3600 [4] 광주광역시 남구 주월동 968-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,4)정방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.
기호2,3)장방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

"건물평가요항표" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (다):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌, 화강석, 모르타르위페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (마):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위페인팅, 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.


기호(사): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트기와지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (나),(라),(바),(아) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호 (가): 사무실로 사용중인 단독주택임.
기호 (다),(마),(사): 단독주택 용도임.
기호 (나),(라), (바),(아) : 창고 및 변소 용도임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일부 소규모의 부합물이 소재하고 있으나, 구조가 조잡하고, 현상이 불량하여 경제적가치가
미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지임. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격기준인 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춘사람이어야함.(2025.04.14. 광주광역시 남구의 사실조회 회신에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3600 (4)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 968-35

용도: 단독주택

감정가: 233,298,599 원

토지면적: 139.00㎡ (약 42.05평)

건물면적: 111.83㎡ (약 33.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 (1978.08.01. 건축 허가 기준)

주요용도: 단독주택 (1978.11.11. 사용 승인 기준)

2. 입지조건

2.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

인접 도로 상태: 공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

말소기준권리: 제공된 등기부요약 정보상 명확한 말소기준권리가 특정되기 어렵습니다. 다수의 가압류 및 강제경매가 등기되었으나 모두 말소 처리된 것으로 보입니다. 현재 진행 중인 본 경매 사건(2024타경3600)의 개시 결정 등기가 권리 관계에 영향을 미칩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 25,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-17

* 확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0 원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

기타 권리 사항: 본건은 주월동지역주택조합추진위원회의 사업 부지임. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격 기준을 갖춘 사람이어야 함.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

주변 상업 시설 현황: 본건은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

건축물 준공 연도: 1978년 (1978.08.01. 건축 허가 기준)

5. 생활정보

5.1. 생활정보

주변 시설: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치함.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로를 이용한 시내외 이동이 편리함.

혐오시설: 주변에서 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(주월동 옛 시민아파트 주변)의 재개발 지연으로 인한 빈 건물 방치가 안전 및 치안 사각지대로 언급된 사례가 있어, 지역 환경 파악 시 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 윤 은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법적 절차에 따른 결과일 수 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

주택조합 사업 부지 관련: 본건은 주월동지역주택조합추진위원회의 사업 부지이므로, 매수인이 조합원 지위를 당연히 취득하는 것이 아니며 별도의 조합원 자격 요건을 충족해야 합니다. 관련 법규(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호) 및 조합 규정을 확인해야 합니다.

건축물 노후화: 1978년에 건축된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 존재할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계 이력: 과거 다수의 가압류 및 강제경매 등기 이력이 존재하며, 이들이 말소되었다 하더라도 복잡했던 권리 관계는 잠재적 위험 요소를 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동의 안정적인 주택지대에 위치한 단독주택으로, 감정가는 2억 3천만원대입니다. 장산초등학교 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 교통도 편리합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 주택조합 사업 부지라는 특수성, 1978년 준공된 건물의 노후화 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 가격 협상력과 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

도심 내 주택지대에 위치한 단독주택으로, 실거주 및 재개발/신축 부지로서의 잠재력을 가집니다.

주변 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호합니다.

주택조합 사업 부지라는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,298,599원입니다. 제시된 주변 연립주택 매매 사례(1970~2010년대 건축, 4천만원~1억원대)는 본 단독주택과 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이고, 주택조합 관련 사항은 추가적인 자격 확인 및 리스크를 수반합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 잠재적 상승 여력 및 리스크를 반영한 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 235,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.