나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3600 [2] 광주광역시 남구 주월동 967-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,4)정방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.
기호2,3)장방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

"건물평가요항표" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (다):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌, 화강석, 모르타르위페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (마):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위페인팅, 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.


기호(사): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트기와지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (나),(라),(바),(아) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호 (가): 사무실로 사용중인 단독주택임.
기호 (다),(마),(사): 단독주택 용도임.
기호 (나),(라), (바),(아) : 창고 및 변소 용도임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일부 소규모의 부합물이 소재하고 있으나, 구조가 조잡하고, 현상이 불량하여 경제적가치가
미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3600 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 223,050,780 원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 주월동 967-27

용도: 단독주택 (2층 건물)

건축일자: 1983년 7월 30일 (사용승인 1984년 2월 8일)

1.3. 토지 정보

면적: 123.60 ㎡ (약 37.37 평)

이용상태: 단독주택 부지

형태: 정방형 및 장방형의 평탄한 토지

1.4. 건물 정보

면적: 134.67 ㎡ (약 40.72 평)

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (기호 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아)

주요 용도: 사무실(기호 가), 단독주택(기호 다, 마, 사), 창고 및 변소(기호 나, 라, 바, 아)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만) 접함

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

전통상업보존구역 (유통산업발전법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지: 다수의 소유권 이전 및 압류, 가압류, 강제경매 기록이 존재하나, 말소기준권리(압류, 2023-12-07) 이후의 권리들은 모두 말소 예정임.

건물: 토지와 유사한 권리 현황을 보이며, 주택임차권(을1)이 인수되는 권리임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

보증금: 80,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2018-10-12

확정일자: 2018-10-15

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 1번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 80,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매/전월세 정보는 본건과 유사한 유형인 '연립, 다세대, 빌라'에 대한 자료이며, 본건(단독주택)과 직접적인 비교는 어려움.

삼호주택 (967-38번지, 연립, 1980년식): 2026년 5월 거래, 495,000,000원. (토지 약 60.63㎡, 전용 57.8㎡)

시민 (389-5번지, 연립, 1973년식): 2026년 3월 거래, 1,030,000,000원. (토지 약 26.45㎡, 전용 42.9㎡)

AM-CITY (497번지, 연립, 2013년식): 2025년 9월 거래, 390,000,000원. (토지 약 21.72㎡, 전용 16.93㎡)

4.2. 시세 분석

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대/빌라 시세와 직접 비교는 한계가 있음.

단독주택의 경우, 대지 면적, 건물 상태, 개별적인 입지 조건에 따라 시세 편차가 클 수 있음.

본건의 감정가(223,050,780원)는 제시된 연립/다세대/빌라 거래 사례와 직접 비교 시 큰 차이가 있으나, 이는 단독주택이라는 점과 건물 노후도, 그리고 인수해야 하는 임차 보증금 등의 복합적인 요인으로 인한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주월동 소재 장산초등학교 인근으로 주거 밀집 지역에 해당함.

주변에 아파트, 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

장산초등학교가 인근에 위치함.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

선순위 임차인의 보증금 80,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

주월동지역주택조합추진위원회의 사업 부지라는 점은 향후 개발 또는 재건축 시 조합원 지위와 관련된 복잡한 절차가 수반될 수 있으며, 조합원 자격 요건을 갖추지 못하면 이에 대한 권리를 행사하기 어려울 수 있음.

6.2. 물건 관련 리스크

건축 연도가 1983년으로 노후되어 있어, 건물 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있음.

다수 호실로 구성된 단독주택 형태로, 각 호실별 임대 관리가 필요할 수 있으며, 전체적인 리모델링이 필요할 수 있음.

현장 조사를 통해 제시외 건물, 부합물 등의 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 223,050,780원임.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 건물 노후도가 높고 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재함.

또한, 지역주택조합 사업 부지라는 특수성으로 인해 향후 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

주월동은 비교적 정비된 주택지대로, 향후 지역 개발 가능성이 있음.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금(80,000,000원)을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

노후된 건물이지만, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있음.

주변 지역주택조합 사업과의 연관성을 고려한 장기적인 관점에서 접근 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,050,780 원

인수 보증금: 80,000,000 원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 순수 가치에 기반하여 산정합니다.

순수 감정가치 (추정) = 감정가 - 인수 보증금 = 223,050,780 원 - 80,000,000 원 = 143,050,780 원

이에 대한 70% ~ 80% 수준을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 143,050,780 원 * (0.7 ~ 0.8)

예상 입찰가: 약 100,135,000 원 ~ 114,440,000 원

따라서, 입찰가는 상기 범위 내에서 보증금 80,000,000원을 별도로 부담함을 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000 원 ~ 115,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.