나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3600 [3] 광주광역시 남구 주월동 968-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,4)정방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.
기호2,3)장방형의 평탄한 토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

공히 폭 약 6미터의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

"건물평가요항표" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (다):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 적벽돌, 화강석, 모르타르위페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (마):시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위페인팅, 적벽돌치장 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.


기호(사): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 시멘트기와지붕 2층건으로서
외벽 : 화강석, 모르타르위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

기호 (나),(라),(바),(아) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호 (가): 사무실로 사용중인 단독주택임.
기호 (다),(마),(사): 단독주택 용도임.
기호 (나),(라), (바),(아) : 창고 및 변소 용도임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일부 소규모의 부합물이 소재하고 있으나, 구조가 조잡하고, 현상이 불량하여 경제적가치가
미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지임. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격기준인 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춘사람이어야함.(2025.04.14. 광주광역시 남구의 사실조회 회신에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3600 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건정보

소재지: 광주광역시 남구 주월동 968-29

주소(도로명): 광주광역시 남구 회재로1230번길 11 (주월동)

용도: 단독주택

토지면적: 126.90㎡ (약 38.38평)

건물면적: 120.17㎡ (약 36.35평)

감정가: 226,016,070원

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 주월동지역주택조합추진위원회의 사업부지임. 매수인이 위 조합추진위원회의 조합원 지위를 당연 취득하는 것은 아니며, 조합원 자격기준인 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호의 요건을 갖춘 사람이어야 함. (2025.04.14. 광주광역시 남구의 사실조회 회신에 의함)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주변의 아파트, 상가 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준 권리

말소기준 권리는 2024년 1월 29일 접수된 박상천의 가압류 (금 68,039,461원)임.

1.2. 2.인수되는 권리

대항력 있는 임차인: 손현성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-23

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의 필요함.

1.2. 3.기타 권리사항

토지 및 건물 등기부상 다수의 가압류 및 1건의 강제경매가 등기되어 있으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

1.2. 4.인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 거래 사례 분석 (연립, 다세대, 빌라 기준)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 비교적 신축인 AM-CITY (2013년 건축)는 전용면적 약 17㎡에 3,900만원 (약 230만원/㎡), 오래된 연립주택 (1973년 건축)은 전용면적 약 43㎡에 10,300만원 (약 240만원/㎡)에 거래된 사례가 있음. 비교적 최근인 2026년 5월 거래된 1980년 건축 연립주택 (전용 약 58㎡)은 4,950만원 (약 85.6만원/㎡)에 거래되었음.

본건 단독주택 (1985년 건축, 건물면적 120.17㎡)의 감정가는 약 188만원/㎡ 수준으로, 주변 거래 사례 중 신축 및 소형 면적의 최고가 수준과 유사하거나 다소 낮은 편임. 노후도를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 주택조합 사업 부지라는 특수성이 향후 가치 변동에 영향을 줄 수 있음.

1.3. 2.지역주택조합 사업 부지 관련

본건이 주월동지역주택조합추진위원회의 사업 부지라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 매수인이 조합원 지위를 당연히 취득하는 것은 아니며 별도의 자격 요건 충족이 필요함. 이는 상권 분석 시 잠재적 가치 상승 요인이자 동시에 불확실성 요인으로 작용함.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의 및 근린시설

장산초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 및 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 2.교육 시설

장산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

손현성 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 법적 검토 및 주의가 요구됨. (보증금/차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 실체 관계 확인 필요)

1.5. 2.지역주택조합 사업 부지 관련 불확실성

본건이 지역주택조합 사업 부지로 편입되어 있어, 향후 개발 사업 진행 과정에서 매수인의 권리 및 의무 관계, 추가 비용 발생 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요함. 조합원 자격 요건을 충족하지 못할 경우 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

1.5. 3.건물 노후화

건축 연도(1985년)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 주월동의 단독주택으로, 장산초등학교 인근의 주거지대에 위치하고 있음. 교통 및 편의시설 접근성은 무난한 편임.

가장 큰 특징은 지역주택조합 사업 부지로 편입되었다는 점으로, 이는 향후 개발을 통한 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있으나, 조합원 자격 요건 충족 여부 및 사업 진행 과정에서의 불확실성이 주요 리스크로 작용할 수 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 이례적이며, 이에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요함.

권리관계상 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이나, 다수의 채권 총액은 높은 편임.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.개발 잠재력

지역주택조합 사업 부지 편입으로 인한 향후 재개발 또는 신축 사업 진행 시 시세 차익 기대 가능.

1.7. 2.주거지로서의 가치

안정적인 주거 지역 내 위치하며, 교육 시설 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,016,070원이며, 이는 건물 면적 대비 약 188만원/㎡ 수준임. 제공된 주변 연립/빌라 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 (보증금/차임 0원) 및 지역주택조합 사업 부지 편입으로 인한 불확실성을 감안해야 함.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 248,617,677원 (감정가 110% 수준)으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.