나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8797 [1] 전라남도 영광군 법성면 진내리 1011 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 진내리 소재 "영광군수협 수산물 종합물류센터" 동측 인근에 위치하고
주위는 상업용, 주상용, 공업용 및 나지 등이 소재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 중
제1층 제101호 외 14개호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감.
바닥 : 에폭 시 및 타일 등 마감.

이용상태

기호(1-가)-(4-라) : 냉동창고
기호(5-마)-(15-거) : 소매점
(*기호(8-아)는 공부상 단독주택이나, 현황 소매점임.)

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 수전설비 등이 되어있으며, 일부 기호(1-가)-(4-라)는 냉동설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 상업용(냉동창고 및 소매점)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주변으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

기호(8-아)는 공부상 이용상황이 "단독주택"이나, 현 "소매점"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(기계기구목록 1,2와 3,4는 중복됨)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경8797 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 두OOO입니다.

1.2. 물건현황

본건은 전라남도 영광군 법성면 진내리 1011 소재의 근린상가 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가및면적

총 감정가는 2,968,795,800원입니다.

토지 면적은 3,319.80㎡ (약 1,004.27평)이며, 건물 면적은 1,949.31㎡ (약 590.87평)입니다. 제시외 건물 면적은 390.70㎡ (약 118.14평)입니다.

1.4. 특이사항및주의사항

본 건은 공동담보 물건이며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 제시외 건물과 함께 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구도 포함되어 매각됩니다 (단, 일부 기계기구 목록은 중복될 수 있습니다).

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 진내리 소재 "영광군수협 수산물 종합물류센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용, 주상용, 공업용 건물 및 나지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 주변 도로망을 이용한 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지및건물상태

토지는 부정형의 평지로 상업용 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 1층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 드라이비트, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일, 바닥은 에폭시 및 타일 마감되었습니다. 현재 냉동창고 및 소매점 용도로 이용되고 있으며, 공부상 단독주택으로 표기된 일부 호실(기호 8-아)도 현황은 소매점으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2012년 8월 17일이며, 이후 여러 차례 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,680,000,000원)입니다.

모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등) 및 말소기준권리보다 선순위인 권리(해당 없음)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 약 2,742,471,371원입니다.

3.2. 임차인현황

본 건에는 총 3건의 임차인이 확인되었습니다. 모든 임차인은 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 임차인: 박극현, 보증금: 500,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 임차인: 어업회사법인대덕주식회사,양은식, 보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 임차인: 양은식, 보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리및소멸인수권리

말소기준권리는 2020년 11월 9일 접수된 근저당권입니다. 이에 따라 등기부상 모든 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 등기사항 및 현황 조사 시 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및특성

본건은 "영광군수협 수산물 종합물류센터" 인근에 위치하며, 이는 지역 수산업의 중심지로서 상업 활동의 잠재력을 시사합니다. 주변 지역은 상업, 주거, 공업 시설이 혼합되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 법성면특화산업

영광 법성면은 전국적으로 유명한 '영광 굴비'의 주요 생산 및 유통지입니다. 이러한 특화 산업은 지역 경제 활성화에 기여하며, 관련 사업(수산물 가공, 냉동 보관, 유통, 판매 등)에 대한 수요를 창출합니다.

4.3. 잠재고객분석

주변의 수산업 관련 사업체, 물류센터 종사자, 지역 주민, 그리고 영광 굴비를 찾는 관광객 등이 잠재 고객이 될 수 있습니다. 특히 냉동창고 및 소매점 용도로 활용 시 관련 업종과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건 소재지는 준주거지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 가까이 영광군수협이 위치해 있어 관련 금융 및 행정 서비스 접근이 용이할 수 있습니다.

5.2. 교육문화시설

구체적인 교육 및 문화시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역의 특성상 대규모 시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 시설이 분포할 것으로 추정됩니다.

5.3. 공공기관

영광군수협이 인근에 위치해 있으며, 그 외 관공서 및 공공시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부와의차이

등기부와 건축물대장 상 일부 호실(기호 8-아)의 용도(단독주택 vs 소매점)가 일치하지 않아, 실제 현황과 공부상의 차이에 대한 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외건물및기계기구

제시외 건물(390.70㎡)과 공장 기계·기구가 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 가치 평가와 인수 후 처리 방안을 고려해야 합니다. 일부 기계기구의 중복 사항도 확인이 필요합니다.

6.4. 지역개발또는규제

본 물건이 소재한 영광군 법성면 지역의 향후 개발 계획이나 관련 규제 변화는 물건 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

6.5. 혐오시설유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 입지 조건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 인근의 물류센터 및 공업 지역과의 연계성 등에 대한 종합적인 판단이 필요합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건의장단점요약

장점:

* 영광 굴비 산업 특화 지역에 위치하여 관련 사업 연계 용이.

* 수산물 종합물류센터 인근으로 물류 및 유통 인프라 활용 가능.

* 냉동창고, 소매점 등 복합 용도로 활용 가능한 넓은 면적.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적음.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 기계기구 포함.

단점:

* 건물의 노후도 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성.

* 공부와 현황 간 용도 불일치 사항 존재.

* 넓은 제시외 건물 및 기계기구의 처리 및 관리 문제.

* 지역 경제 의존성 (특화 산업 침체 시 영향).

7.2. 전반적인평가

본 물건은 영광 법성면의 지역 특성(수산업, 굴비 산업)과 연계하여 다양한 사업적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 특히 냉동창고 및 유통 시설로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 실제 상태, 제시외 건물 및 기계기구의 가치 평가, 그리고 향후 명도 과정 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 잠재적가치상승요인

* 영광 굴비 산업 활성화 및 연관 산업 발전에 따른 수요 증가.

* 지역 관광 산업 발전과 연계한 부가 사업 창출 가능성.

* 물류 및 유통 인프라 활용을 통한 시너지 효과.

* 준주거지역 내 대규모 상업시설로서의 희소성.

8.2. 활용방안

* 수산물 냉동 보관 및 가공 센터 운영.

* 지역 특산물(영광 굴비 등) 판매 및 유통 거점 구축.

* 종합물류센터와의 연계를 통한 물류 서비스 제공.

* 지역 주민 및 관광객 대상 소매점 및 관련 서비스업 운영.

9. 예상입찰가

감정가 2,968,795,800원을 기준으로, 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰에 참여할 수 있습니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 본 건의 특성을 고려할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 범위: 2,078,157,060원 ~ 2,671,916,220원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.