나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [10] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제가동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (10)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제가동 제3층 제301호 (신주소: 전라남도 담양군 깊은실길 105-10)

용도: 다세대주택

감정가: 30,100만원

토지면적: 86.10㎡ (약 26.04평)

토지지분: 86.09963340181977㎡ (약 26.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.53㎡ (약 18.92평) (전유부 기준)

건물지분: 62.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 예향새마을금고 (등기부 갑8)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음 (현재 제공된 정보 기준)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

최고의 입지:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형 완경사로서 주차장으로 이용 중이며, 건물은 부정형 완경사지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지는 남서측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 건물은 남서측 일부에 약 4-5미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축) 제한지역)에 해당합니다.

* 건축물 정보:

* 총괄표제부상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 다가구주택 및 제1종근린생활시설로, 대지면적 1,534㎡, 연면적 1,339.29㎡, 총 3개동, 16세대 규모입니다.

* 표제부상 가동은 3층 건물로, 철근콘크리트구조이며, 제1종근린생활시설(휴게음식점) 및 다세대주택으로 복합 용도입니다.

* 본건 301호는 3층에 위치한 전유부 면적 62.53㎡의 다세대주택입니다.

* 사용승인일은 2023년 06월 19일로 비교적 신축 건물입니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계:

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을3, 2023-07-24)입니다.

* 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않고 소멸시킵니다.

* 등기부상 여러 건의 가압류, 압류, 근저당 등이 존재하였으나, 모두 말소되었거나 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권 총액은 5,935,242,081원으로, 감정가 대비 채무 규모가 매우 큽니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용은 비고란에 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 금액이 미상이라도 실제 거주하는 임차인이 있는지, 대항력 유무 등을 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 담양읍 학동리의 주거 밀집 지역으로, 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 용도: 다세대주택과 제1종근린생활시설(휴게음식점)이 혼합된 집합건물입니다. 본건 301호는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

* 최근 거래 동향:

* 주변 (담양읍 학동리 690번지)의 2023년 건축된 연립 주택(115.01㎡)이 2026년 1월 39,300만원, 2025년 4월 49,120만원에 거래되었습니다.

* 본건 면적(62.53㎡)을 기준으로 환산 시, 주변 거래 사례를 바탕으로 추정되는 시세는 약 21,357만원 ~ 26,717만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 30,100만원으로, 최근 거래 사례에서 추정된 시세보다는 높은 편입니다. 다만, 이는 동일 건물이 아닌 인근의 다른 건물 거래 사례이며, 면적 및 주택 유형(연립 vs 다세대)의 차이가 존재하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 승강장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (세부적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 담양여자고등학교, 담양중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리상 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 반드시 현장 조사 및 등기부등기사항 전부증명서 확인을 통해 명확히 파악해야 하며, 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 미확인 임차인: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유자 및 임차인의 현황을 철저히 조사해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채무 총액이 59억원 이상으로, 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요인이나, 권리 소멸 관계에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 학동리에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주위 환경은 양호하며 교통 접근성도 보통입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임차인 인수 부담은 없어 보이나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 최근 거래 사례와의 면적 및 유형 차이 때문일 수 있습니다. 유찰을 통한 가격 하락 시점에서의 매력도가 높아질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 건물로, 건축 상태가 우수하고 상품성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지의 소유권이 일치하여 관리 및 처분이 용이합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 낙찰 후 권리 행사에 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 확인 필수)

* 담양읍 지역 특성: 지역 내 신축 주택에 대한 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 30,100만원

* 주변 시세 추정치 (JSON 분석 기반, 62.53㎡ 기준): 21,357만원 ~ 26,717만원

* 유찰 시 최저 입찰가:

* 1차 최저가 (감정가 80%): 약 24,080만원

* 2차 최저가 (1차 최저가 80%): 약 19,264만원

* 전략적 고려사항:

* 감정가(30,100만원)는 JSON에서 추정된 시세 범위(최대 26,717만원)보다 높습니다.

* 따라서, 최초 감정가보다는 1회 또는 2회 유찰된 후의 가격에서 입찰하는 것이 합리적인 전략일 수 있습니다.

* 만약 1회 유찰되어 최저 입찰가가 24,080만원 수준이 된다면, JSON 시세의 상단(26,717만원)을 고려하여 24,000만원 ~ 26,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 2회 유찰되어 19,264만원 이하로 떨어진다면, 시세 대비 매우 매력적인 가격이 될 수 있으므로 더욱 적극적인 검토가 필요합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계(특히 지상권)의 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 시장 가격 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.