나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [9] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제나동 제지1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (9)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제나동 제지1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 85.58㎡ (약 25.9평)

건물면적: 62.15㎡ (약 18.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예향새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 공부상 일부는 다세대주택, 일부는 휴게음식점으로 기재되어 있으나, 본건(102호)은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형 완경사지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 왕복 2차로에 접하며, 남서측 일부에 약 4-5미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 제한지역)에 해당됩니다.

* 주변 관광 및 휴양 시설: 담양 메타프로방스, 담양 메타세콰이어길 등 관광 명소가 인근에 위치하여 여가 및 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 2023-06-21: 소유권보존 (유한회사유숲다이너스티)

* 2023-07-24: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 3,924,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-10-30: 가처분 (주식회사에이취.에이취레저) - 말소 예정

* 2023-11-24: 소유권이전 (주식회사에이취.에이취레저)

* 2024-07-18: 임의경매 (예향새마을금고) - 본 경매 사건

* 2025-02-20: 3번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제사차유한회사, 3,924,000,000원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 3,924,000,000원

* 말소기준권리: 2023년 7월 24일자 근저당권 (을3). 이 권리보다 선순위의 권리는 인수될 수 있으며, 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 본건의 경우, 말소기준권리 이후의 대부분의 권리(을3, 갑2, 갑4, 을3-2 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (물건명세서상 구체적인 개요 정보는 없습니다. 따라서 실제 권리 행사 여부 및 그 영향력에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (특별한 임차인 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주택 위주로 형성된 지역으로, 전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 인근(담양읍 학동리 690번지)에서 2023년 준공된 연립주택이 2026년 1월 393,000,000원, 2025년 4월 491,200,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(291,000,000원)는 이러한 주변 시세와 비교했을 때 상대적으로 낮은 수준으로 평가되어, 가격적인 측면에서 잠재력이 있다고 볼 수 있습니다.

* 본 물건은 계획관리지역 내 자연취락지구에 속해 있어, 지역 특성에 맞는 개발 및 이용이 가능합니다.

* 주변에 메타프로방스, 메타세콰이어길 등 관광 명소가 있어 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 검색 결과, 담양 지역에서 혐오시설 유치 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건 소재지(학동리 481-8번지) 주변에 직접적으로 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 인근 관광 명소는 주말 여가 활동에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건 외에 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재합니다. 해당 권리의 정확한 내용과 효력 범위에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 건물 이용 용도: 건축물대장 상 일부 유닛은 휴게음식점으로 기재되어 있으나, 본건(102호)은 다세대주택으로 추정되므로, 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이 및 이에 따른 문제 발생 가능성을 점검해야 합니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 축산업 영위 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축급 다세대주택으로, 담양군 학동리의 양호한 주거 환경 속에 위치하고 있습니다. 감정가는 291,000,000원으로, 최근 인근 유사 신축 연립주택의 실거래가(393,000,000원 ~ 491,200,000원)에 비해 상대적으로 낮게 책정되어 있어 가격적 메리트가 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공): 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 편의성을 제공합니다.

* 잠재적 저평가: 감정가가 주변 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 확보 시 토지 지분도 함께 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수되는 임차 보증금이 없어 잔금 납부 후 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 관광지 인접: 메타프로방스 등 주요 관광지와 인접하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 291,000,000원

주변의 2023년 준공된 연립주택 실거래가(393,000,000원 ~ 491,200,000원)와 본건의 신축 연도를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 본 건은 건물 면적(62.15㎡)이 주변 사례(115.01㎡)보다 작다는 점을 감안해야 하나, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없고 건물이 신축임을 감안하여, 감정가의 105% ~ 115% 수준을 보수적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 약 305,550,000원 ~ 334,650,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.