나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [8] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제3층 제306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (8)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제3층 제306호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 건물 총괄표제부: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8번지 (도로명: 전라남도 담양군 깊은실길 105-10), 다가구주택, 제1종근린생활시설. 총 연면적 1339.29㎡ (대지면적 1534㎡). 사용승인일: 2023년 6월 19일.

- 건물 표제부 (다동): 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8번지 (도로명: 전라남도 담양군 깊은실길 105-10), 공동주택 (다세대주택) 용도. 지하 0층, 지상 3층 철근콘크리트구조. 연면적 654.24㎡. 사용승인일: 2023년 6월 19일.

- 전유부 (306호): 3층에 위치.

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 85.58㎡ (약 25.89평)

토지 지분: 85.58㎡ (약 25.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 62.15㎡ (약 18.80평)

건물 지분: 62.15㎡ (약 18.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 정보

채권자: 예OOOOOO (예향새마을금고)

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보 (물건 상세 정보에 공동담보 물건에 대한 내용은 추가되지 않았습니다.)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 상태

토지는 부정형 완경사지로서 주차장으로 이용되거나 건부지로 사용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

남서측으로 왕복 2차로 도로에 접하고 있으며, 남서측 일부에는 약 4-5미터 폭의 도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (접수일자: 2023-07-24, 채권자: 엠씨아이대부주식회사)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 보존: 유한회사유숲다이너스티 (접수일자: 2023-06-21)

근저당: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리, 접수일자: 2023-07-24)

가압류:

- 주식회사에이취.에이취레저 (접수일자: 2023-11-13)

- 진영희 (접수일자: 2024-05-17)

- 김재곤 (접수일자: 2024-06-18)

- 성규봉 (접수일자: 2024-06-21)

- 주식회사빛나시스템창호 (접수일자: 2024-06-28)

- 이태은 (접수일자: 2024-07-16)

- 유한회사 (접수일자: 2024-07-30)

압류: 북광주세무서장 (접수일자: 2024-09-12)

근저당권부 채권근질권 설정: 느티나무제사차유한회사 (접수일자: 2025-02-20)

상기 권리들은 말소기준권리 이후 순위의 권리들로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액 합계: 5,935,242,081원 (오십구억 삼천오백이십사만 이천팔십일원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (지상권의 구체적인 내용 및 등기 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (참고용)

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 2023년에 건축된 연립주택(담양읍 학동리 690번지)의 경우, 2026년 1월에 39,300만원 (115.01㎡), 2025년 4월에 49,120만원 (115.01㎡)에 거래되었습니다. 이는 해당 지역의 신축 주택에 대한 비교적 높은 시세를 나타내는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 본건 물건(다세대주택)과는 건물 형태 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 지역 특징

본건은 담양군 담양읍의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 지역 내에 주택 및 일부 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 주변 탐문 및 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육/의료/상업시설

주변에 학교, 병원, 상업시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 담양읍 중심지와 인접해 있어 기본적인 인프라 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 범위, 내용 및 인수 시 물건 가치에 미치는 영향 등에 대해 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지가 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 복잡성 (참고)

다수의 근저당 및 가압류, 압류가 설정되어 있어 채권 총액이 높으나, 이는 임의경매 절차상 소멸될 권리들로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 담양읍 학동리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인이 이루어진 신축급 건물입니다. 주거 환경은 양호하며, 기본적인 교통 접근성도 갖추고 있습니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계상 부담이 적은 편입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성이 있어 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 주변 연립주택의 최근 매매가는 본건의 감정가 대비 면적당 단가가 낮게 형성되어 있어, 시장과의 연관성을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리 관계: 임차인 인수 보증금 0원으로 권리 분석이 비교적 간편합니다.

* 비교적 신축 건물: 2023년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 쾌적한 주거가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다. 제공된 주변 연립주택의 최근 매매가 정보를 바탕으로 산정한 단위 면적당 가격은 본건의 감정가 대비 면적당 가격이 다소 낮게 형성되어 있어, 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

타겟 입찰가: 약 285,000,000원 (이천팔백오십만원)

※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 미확인 지상권에 대한 조사가 완료된 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.