나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [7] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예향새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제2층 제204호

용도: 다세대주택

토지면적: 85.58㎡ (약 25.87평)

토지지분: 85.57635344878192㎡ (약 25.87평)

건물면적: 62.15㎡ (약 18.79평)

건물지분: 62.15㎡ (약 18.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 300,000,000원

토지감정 요항표 요약

* 위치 및 주위환경: "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사로서 주차장입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)입니다.

구분건물감정평가 요항표 요약

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태: 다세대주택 (본건 204호).

* 설비내역: 통상적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리에 위치하며, "깊은실마을" 남동측 인근으로 주택 밀집 지역에 해당하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 역시 불편함이 없는 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 남서측으로 왕복 2차로 도로에 직접 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임연희

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원입니다.

3.2. 등기부 요약 (권리분석)

말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을3)입니다.

등기부채권 총액은 5,935,242,081원으로 매우 높습니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 근저당, 다수의 가압류, 임의경매, 압류, 근질권 등이 등기되어 있으나, 잔금 납부 시 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 없습니다.

현 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 학동리 지역에서 2025년~2026년에 거래된 115.01㎡ 면적의 '연립' 주택이 3억 9,300만원에서 4억 9,120만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 341만원에서 427만원 수준으로 분석됩니다.

본건의 감정가는 3억원이며, 건물 면적 62.15㎡ (약 18.79평) 기준 평당 약 1,600만원으로, 주변 '연립' 주택 시세(약 1,030만원~1,290만원/평)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다세대주택으로서 직접적인 비교 사례는 없으나, 유사한 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 대비 감정가가 높게 형성되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 건물 연면적 및 층별 이용 현황

본건이 속한 '다동'은 총 연면적 654.24㎡, 지상 3층 규모의 다세대주택 건물입니다.

본건은 해당 건물의 2층에 위치한 204호이며, 전용면적 62.15㎡ (약 18.79평)입니다.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 다가구주택으로도 분류될 수 있으나, 등기부상 전유부(호수) 표기로 보아 구분등기가 완료된 다세대주택으로 판단됩니다.

총 16세대가 거주 가능하며, 21대의 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"깊은실마을" 남동측 인근에 위치하여 기본적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

주변에 메타프로방스와 같은 관광 단지가 있어 방문객의 왕래가 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 담양읍 학동리 지역 내 학교 정보를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 분석

총 채권액 합계가 약 59억원으로 감정가(3억원)를 훨씬 상회하여, 경매 과정에서 복잡한 이해관계 조정이 필요하거나 경매 취하 가능성도 존재합니다.

다수의 채권자(근저당, 가압류, 압류 등)가 존재하여 채권자 간 우선순위 및 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 하자 및 특이사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 축사가 있을 경우 냄새 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

건축물대장상 '다가구주택' 및 '단독주택' 용도가 혼재되어 표기된 점은 혼선이 있을 수 있으나, 전유부상 '다세대주택'으로 구분되어 있습니다.

건물 일부에 제1종근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 주거 외 용도의 임차인 존재 가능성도 고려해야 합니다. (본건은 주택 204호)

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 검색 결과에 따르면, '메타프로방스' 지역은 과거 인기 관광지였으나 현재는 빈 점포가 속출하는 등 상권 침체가 있다는 기사가 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

명확한 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 학동리에 소재한 비교적 신축(2023년 준공 추정)의 다세대주택으로, 주위 환경 및 교통이 양호한 편입니다.

다수의 채권자로 인해 권리관계가 복잡하고 총 채권액이 매우 높다는 점은 리스크 요인입니다.

주변 연립주택 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축이라는 점과 가축사육제한구역이라는 점은 고려해야 합니다.

향후 관광객 감소 추세가 주변 부동산 가치에 미칠 영향도 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* 담양읍 학동리 지역의 잠재적 가치.

* 복잡한 권리관계 속 말소되는 권리들로 인해 명확한 권리 분석 후 입찰 시 낙찰 후 명확한 권리 확보 가능.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적의 연립주택 실거래가를 토대로 산정한 3.3㎡당 평균 시세는 약 384만원입니다.

이를 본건의 전용면적 62.15㎡에 적용하면, 예상 시세는 약 2억 3,894만원 수준입니다.

감정가(3억원) 대비 다소 높은 시세로 판단되므로, 시세에 기반한 합리적인 입찰이 필요합니다.

인수할 보증금은 없으며, 모든 등기상 권리는 말소될 예정입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 2억 3천만 원 ~ 2억 6천만 원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 병행하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.