나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [5] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제2층 제206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경76271 (5) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (5)

* 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제2층 제206호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 85.58㎡ (약 25.9평)

* 토지지분: 85.57635344878192㎡ (약 25.9평)

* 건물면적: 62.15㎡ (약 18.8평)

* 건물지분: 62.15㎡ (약 18.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 예향새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제공된 정보 내에서 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 완경사지로서 주차장으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 2차로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구 내에 위치하며, 가축사육제한구역(모든가축 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 2023년 6월 21일 유한회사유숲다이너스티 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 7월 24일 엠씨아이대부주식회사 앞으로 설정된 근저당권 (채권액 3,924,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리:

* 주식회사에이취.에이취레저의 가압류 (730,875,000원)

* 성규봉의 근저당권 (375,949,500원)

* 느티나무제사차유한회사의 3번 근저당권부 채권근질권 설정 (3,924,000,000원)

* 북광주세무서장의 압류

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태입니다 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리가 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 "깊은실마을" 내에 위치한 주거 지역으로, 안정적인 주거지로서의 특성을 가지고 있습니다. 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택으로 형성되어 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근에 밀집되어 있지 않아, 일상생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정된 주거 지역으로, 주변 환경은 주로 주택들로 구성되어 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 대규모 상업 시설은 부족하지만, 기본적인 생활 편의는 주변 지역을 통해 해결 가능합니다.

* 교육 시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역의 주거지로서 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 의료 시설: 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 담양군 보건소 또는 병원 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 본건과 관련된 총 채권액이 50억 원을 상회하는 것으로 파악되어, 채무 부담이 상당함을 인지해야 합니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 자금 운용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 시세 불일치 가능성: 제공된 최근 매매 정보(연립주택, 2023년식, 115.01㎡)의 거래가액(3억 9,300만원~4억 9,120만원)이 본건의 감정가(3억 원)보다 높게 나타납니다. 다만, 매매 대상 물건이 본건(다세대주택, 2020년 허가)과 주택 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

* 건축 연도: 본 건물의 건축 허가일이 2020년으로, 최근 신축된 건물들에 비해 연식이 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 담양군 학동리에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 경매를 통해 대부분 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 높은 채무 총액과 비교 대상 물건과의 시세 차이, 건축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 주변 주택 시세가 감정가보다 높게 형성된 사례가 있어, 잠재적 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 낮은 임차 부담: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 절차의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 감정가 대비 비교적 저평가되었을 가능성이 있으며, 최근 주변 유사 주택의 거래 사례를 볼 때 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2023년식 연립주택, 115.01㎡ 기준 3억 9,300만원~4억 9,120만원)를 고려할 때, 본건(다세대주택, 62.15㎡)의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상일 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

이는 본건의 시세, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.