나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [4] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제가동 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8, 제가동 제1층 제101호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 광주지방법원 2024타경76271 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 587,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 164.26㎡ (약 49.7평)이며, 건물 면적은 62.53㎡ (약 18.9평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자는 예OOOOOO이며, 본건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 부정형 완경사지로 주차장으로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 지붕 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

이용상태는 공부상 기호(2-가, 3-나, 5-라~10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점으로 되어 있습니다. 본 경매 대상인 제101호는 제1종 근린생활시설(휴게음식점) 및 다세대주택 용도로 활용 가능한 것으로 보입니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

본건은 남서측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 남서측 일부에 약 4-5미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역(모든 가축)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

본건이 소재한 담양읍 학동리 일대는 담양 프로방스 마을, 메타프로방스 단지 등 관광 명소와 인접해 있습니다. 또한, 죽녹원, 관방제림, 메타세콰이어길 등 담양의 주요 관광지가 가까이 위치해 있어 관광객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주변은 주택 위주로 형성되어 있으나, 관광객을 위한 펜션, 식당 등의 상업 시설도 다수 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당(2023-07-24, 3,924,000,000원)을 기준으로, 이후의 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존등기는 유한회사유숲다이너스티(2023-06-21)이며, 이후 다수의 가압류 및 압류, 임의경매가 등기되었습니다.

전체 채권액 총계는 5,735,242,081원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 담양읍 학동리, 깊은실마을 인근에 위치하며, 주위 환경은 주택 위주의 주거 지역이지만, 담양 프로방스 마을과 메타세콰이어길 등 유명 관광지와 인접해 있어 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

제1종 근린생활시설 및 휴게음식점 용도로 활용 가능하여 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 상업 활동에 적합한 입지입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근 관광지의 지속적인 방문객 수는 상권의 활성화 가능성을 높여주며, 지역 특색을 살린 상업 시설 운영 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주위는 주택 위주의 조용한 마을 환경을 갖추고 있습니다.

인근 버스 승강장을 통해 담양 시내로의 접근이 용이합니다.

주요 관광 명소가 인접해 있어 여가 활동 및 외부 활동에 유리한 환경입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 왕복 2차로 도로에 인접하여 접근성이 좋습니다.

대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 및 토지 이용

토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지가 부정형 완경사지라는 점은 건축 및 개발에 있어 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 채권 총액

총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 경매 과정에서 변동성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 학동리에 위치한 근린상가로, 주거 지역과 관광 명소가 혼합된 지역에 자리하고 있습니다.

양호한 주위 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있으며, 특히 담양의 주요 관광지와 인접해 있다는 점은 상업 시설로서의 잠재력을 높여줍니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 준수하며, 소유권 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지이용 제한사항 및 경매 채권 총액 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 담양의 주요 관광 명소와 인접한 입지로 인한 풍부한 잠재 수요

* 근린상가 및 다세대주택 용도로 활용 가능한 복합 건물

* 인수 부담이 없는 권리 분석 결과

* 지역 특색을 살린 상업 시설 운영 시 높은 수익률 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 587,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 상권의 실질적인 가치를 면밀히 파악한 후, 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 명확한 가치와 수익 창출 가능성을 고려하여 신중하게 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.