나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [6] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제1층 제106호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (6)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제다동 제1층 제106호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 85.58㎡ (약 25.89평)

건물면적: 62.15㎡ (약 18.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 현황: 부정형 완경사 지대로서 주차장 또는 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 남서측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 예향새마을금고 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

권리관계:

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2023-07-24, 3,924,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 정보 없음)

총 채무액: 약 5,011,875,000원 (등기부채권 총액 기준)

인수할 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 담양읍 학동리 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 용도 외 기타 사항에 다가구주택, 제1종근린생활시설이 기재되어 있으나, 본건(106호)은 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 자연환경 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의 시설: 주변 주택가 형성에 따른 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스 승강장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

건물 설비: 통상적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 관련 법적 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. (단, 말소기준권리 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

공동담보 물건: 공동담보로 설정된 점은 추가적인 담보 가치 변동의 위험성을 내포할 수 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 건축, 2023년 등기)된 다세대주택으로, 담양읍 학동리 내 주거 환경이 양호한 지역에 소재합니다.

임차인이 있으나 대항력 및 보증금이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부상 총 채무액이 매우 높고 공동담보로 설정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

토지 이용 계획상 개발이 제한되는 부분이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 건축되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인도명령 대상이 아니며, 보증금/차임이 없어 명도가 수월할 것으로 예상됩니다.

입지: 담양읍 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 291,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(연립, 2023년 건축, 115.01㎡ 전용면적)에 따르면, 2026년 1월 393,000,000원, 2025년 4월 491,200,000원의 거래가 있었습니다.

본건의 건물 면적(62.15㎡)을 기준으로 유사 물건의 면적당 단가를 적용 시, 약 212,000,000원에서 265,000,000원 범위의 시세가 산출될 수 있습니다. (단, 본건은 다세대주택으로 제공된 연립주택 정보와 직접 비교에 한계가 있으며, 면적 차이도 상당합니다.)

등기부상 높은 채무액과 토지이용계획의 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.