나이스옥션 법원경매 광주 2024타경76271 [2] 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제나동 제지1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 주차장임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측에 위치하며 주위는 주택등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(2-가 - 10-자) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상
기호(2-가, 3-나, 5-라-10-자)는 다세대주택, 기호(4-다)는 휴게음식점임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 일부에 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경76271 (2)

* 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 481-8 제나동 제1층 제103호

* 토지 면적: 85.58㎡ (약 25.89평)

* 건물 면적: 62.15㎡ (약 18.81평)

* 건물 용도: 다세대주택

* 감정가: 291,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 주요 특징:

* 본건은 2023년 6월 19일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

* 등기부등본상 해당 호수(103호)의 공부상 층수는 '1층'이나, 건축물대장 전유부상 '지하 1층'으로 기재되어 있어 층수 확인이 필수적입니다.

2. 입지조건

* 주위 환경: 전라남도 담양군 담양읍 학동리 소재 "깊은실마을" 남동측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로 제반 주위 환경은 양호합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 남서측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 남서측 일부에 약 4-5미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황: 토지는 부정형의 완경사지로서, 본건 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 지역 지구: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축)입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 유한회사유숲다이너스티 (2023.06.21)

* 소유권 이전: 주식회사에이취.에이취레저 (2023.11.24)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (2023.07.24, 채권액 3,924,000,000원)

* 기타 등기사항: 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 가처분, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 현장 방문 시 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 주거용 건물이 주를 이루는 조용한 마을 형태의 상권입니다.

* 동일 건물 내 다세대주택 외에 휴게음식점 용도로 사용되는 호실도 있는 것으로 파악되어, 일부 근린생활시설 기능도 갖추고 있습니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 볼 때, 2023년 준공된 유사 건물(연립주택, 전용면적 약 115.01㎡)이 39,300만원에서 49,120만원 수준으로 거래된 사례가 있어, 지역 내 신축 건물에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 해당 지역은 주거 중심의 생활 환경을 갖추고 있으며, 인근 버스 승강장을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설, 학교, 병원 등 세부적인 생활 편의 시설과의 거리는 추가적인 현장 조사 및 정보 탐색을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 가장 큰 리스크는 등기부등본상 '1층'으로 기재된 해당 호수(103호)가 건축물대장 전유부상 '지하 1층'으로 표기된 점입니다. 실제 이용 층수와 공부상 층수의 차이는 물건의 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 그 세부 내용(존속 기간, 목적 등)이 파악되지 않았습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 잠재적 미등재 임차인: 인수되는 보증금이 없으나, 실제 거주자가 존재하며 대항력을 갖춘 임차인임에도 보증금이나 차임이 미상으로 등재되지 않았을 가능성을 고려해야 합니다.

* 과다한 채무 규모: 본건의 근저당권 채권 최고액(3,924,000,000원)은 감정가(291,000,000원)를 훨씬 상회합니다. 이는 본건이 다른 부동산과 함께 '공동담보'로 제공되었음을 나타내며, 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 법적 분쟁의 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 건축물 용도 혼재: 동일 건물 내 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 향후 건물 관리 및 이용에 있어 복합적인 측면을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2023년에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성이 보통 수준인 물건입니다.

* 등기부상 모든 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되지만, '지상권'은 인수될 수 있으며, 가장 중요한 리스크는 1층과 지하 1층으로 상반되게 기재된 층수 정보입니다.

* 제공된 주변 시세 정보와 비교하면 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 층수 불일치 및 지상권 등 명확한 리스크 해소 없이는 정확한 가치 판단 및 투자 결정이 어렵습니다. 신중하고 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 주변 유사 면적 및 신축 건물의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 다세대주택으로서 소규모 투자나 임대 수익 창출을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 291,000,000원입니다.

* 주변의 2023년 준공된 유사 건물(전용면적 약 115.01㎡) 매매 사례가 39,300만원에서 49,120만원으로, 이는 본건(62.15㎡)보다 면적이 넓음에도 불구하고 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 하지만 본건의 가장 큰 리스크인 1층/지하 1층 층수 불일치와 미확인 지상권의 존재 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 위험 요인을 감안하여, 감정가의 약 80% ~ 95% 수준인 230,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 층수 및 이용 상태 확인, 지상권 등기부 상세 분석, 주변 유사 물건의 정확한 시세 조사를 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

"담양군 담양군 학동리 481-8 주변 혐오시설" 및 관련 키워드로 검색한 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치한 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 대체로 주거 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.