나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87912 [1] 전라남도 영광군 백수읍 하사리 1025-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 백수읍 하사리 소재 "송정마을" 남서측 인근에 위치하고, 주변은
양어장, 자연부락, 농경지 등이 소재하는 해안농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2),4) : 일단의 부정형 평지로서 양만장부지
일련번호 3) : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2), 4) : 일단의 토지로서 남서측 및 남동측으로 세로(가)에 접함
일련번호 3) : 남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) : 농림지역, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젖소(건축연면적2500㎡미만),
닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호 2), 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젖소(건축연면적2500㎡미만),
닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 3)은 공부상 지목이 임야이나 현황 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감
창호 : 새시창임.

일련번호 6) : 철근콘크리트조 철근콘그리트지붕 단층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 새시창임.

일련번호 7) : 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 무벽체임

일련번호 8) : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 및 블럭 마감임.

이용상태

일련번호 5) : 양어장(가동 안함)
일련번호 6) : 관리사(공실)
일련번호 7) : 보일러실(가동안함)
일련번호 8) : 물탱크실(가동안함)

설비내역

일련번호 6) : 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구포함
[감정평가서 참조, 기계기구목록 2. 소재불명, 3.은 파손상태, 4.는 전기시설 미비 상태임]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경87912 (1)

* 소재지: 전라남도 영광군 백수읍 하사리 1025-3

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,530,779,000원

* 토지면적: 9631.40㎡ (약 2913.5평)

* 건물면적: 3951.48㎡ (약 1195.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (근저당권자)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함

1.2. 토지 상세정보

* 총 토지 면적: 9631.40㎡ (약 2913.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 주요 이용 현황:

* 일련번호 1),2),4): 일단의 부정형 평지로서 양만장 부지로 이용 중.

* 일련번호 3): 공부상 지목은 임야이나 현황 '전'으로 이용 중.

* 인접 도로: 일련번호 1), 2), 4)는 남서측 및 남동측으로 세로(가)에 접함. 일련번호 3)은 남서측으로 세로(가)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 준보전산지.

1.3. 건물 상세정보

* 총 건물 면적: 3951.48㎡ (약 1195.3평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 주요 건물 현황:

* 건물(5) (가동): 일반철골구조 판넬지붕 단층, 판넬 마감, 새시창. 용도: 양어장 (가동 안함). 면적: 3323.5㎡

* 건물(6) (나동): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 단층, 드라이비트 마감, 벽지/타일 마감, 새시창. 용도: 관리사 (공실). 위생, 급배수, 난방 설비. 면적: 358.98㎡

* 건물(7) (다동): 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층, 무벽체. 용도: 보일러실 (가동 안함). 면적: 27.5㎡

* 건물(8) (라동): 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층, 판넬 및 블럭 마감. 용도: 물탱크실 (가동 안함). 면적: 27.5㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 전라남도 영광군 백수읍 하사리 소재 "송정마을" 남서측 인근에 위치.

* 주변은 양어장, 자연부락, 농경지 등이 소재하는 해안 농촌 지대임.

* 교통상황:

* 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 지역적 특성:

* 농림지역으로 지정되어 있어 가축 사육, 농업 관련 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 준보전산지 규정도 적용됨.

* 해안가 인근으로 아름다운 자연경관을 가지고 있으나, 일부 지역에서는 공유수면 매립을 통한 대규모 태양광 발전 사업 추진으로 인한 환경 훼손 우려가 제기된 바 있음 (본 물건지 인근은 아님).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 10일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을3, 채권최고액 252,000,000원).

* 소멸주의 원칙: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용이 명시되지 않아 확인이 필요함.

* 기타 인수되는 권리는 없는 것으로 보임.

* 등기부채권 총액: 852,000,000원

* 채권자: 중소기업은행, 서광주세무서장, 광주세무서장, 영광군 등.

* 임차인 현황:

* 명시된 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

1.3. 상권분석

* 현재 용도: 동물 및 식물 관련시설로, 양어장, 관리사, 보일러실, 물탱크실 등으로 구성되어 있음.

* 주변 지역 특성: 농촌 및 어촌 지역 특성이 강하며, 주변에 농경지 및 자연부락이 소재함.

* 사업 잠재력:

* 넓은 토지 면적을 활용하여 양식업, 농업 관련 시설, 또는 관련 체험 시설 등으로의 운영 및 확장이 가능함.

* 해안 농촌 지역의 특성을 살린 관광 및 체험 시설로의 개발 잠재력도 존재함.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 대중교통망이 아주 발달한 지역은 아님.

* 주변 환경: 자연환경이 비교적 잘 보존된 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경임.

* 주변 시설: 양어장, 농경지, 자연부락 등이 주를 이루며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 및 기계·기구 상태:

* 일부 건물(보일러실, 물탱크실)은 가동되지 않고 있으며, 관리사 역시 공실 상태임.

* 공장 및 광업재단저당법에 포함된 기계·기구의 경우, 일부가 소재 불명, 파손 상태, 전기시설 미비 상태로 파악되어 수리 및 교체 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 일련번호 3) 토지는 공부상 지목이 임야이나, 실제로는 전으로 이용되고 있어 지목 변경 또는 관련 법규 검토가 필요함.

* 개발 행위 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있음. 상세한 내용은 관련 법규 확인 필요.

* 중복 사건 및 공동 담보: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건 및 공동 담보 설정으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있음.

* 환경 문제: 영광군 해안 지역에서 대규모 태양광 발전 사업 추진 시 환경 훼손 우려가 제기된 사례가 있어, 본 물건지 주변의 개발 행위 및 환경 관련 이슈에 대한 주의가 필요함 (검색 결과, 본 물건 자체와 직접적인 혐오 시설이나 심각한 환경 문제는 확인되지 않았으나, 넓은 의미의 환경 관련 이슈는 존재할 수 있음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 다수의 건물을 보유하고 있어 활용 가치가 있습니다. 특히 해안 농촌 지역의 특성을 살린 양어장, 농업 관련 시설, 또는 체험 시설 등으로의 전환 및 운영이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 일부 건물의 노후화 및 미작동 상태, 기계·기구의 파손 및 시설 미비, 토지 지목과 현황 불일치, 그리고 농림지역 등 개발 제한 구역에 해당되는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보로 인한 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 본 물건은 잠재적 가치 대비 시세 및 현장 상태, 법규 제한 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 할 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9631.40㎡ (약 2913.5평)의 광대한 토지 면적을 활용한 다양한 사업 확장 및 개발 가능성.

* 기존 시설 활용: 양어장 등 기존 시설을 보수 및 활용하여 사업 재개 가능.

* 지역 특성 활용: 해안 농촌 지역의 자연환경을 활용한 특화된 사업 모델 구축 용이.

* 농림지역 이점: 농업 및 관련 시설 운영에 적합한 용도 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,530,779,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 기계·기구의 가치, 주변 시세, 토지의 법적 제약 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 건물 수리 및 기계·기구 복구 비용, 토지 지목 관련 문제 해결 비용, 개발 제한에 따른 사업성 등을 면밀히 분석하여 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 충분히 반영한 합리적인 수준에서 결정해야 할 것입니다.

* 향후 추가적인 현장 조사 및 전문 컨설팅을 통해 정확한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.