나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1120 [3] 광주광역시 광산구 월전동 1127 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월전동 소재 ""평동2차산업단지 이주단지"" 내[일련번호 1), 2), 4)]에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 정방형 평지로서 주거나지임.
일련번호 2) 가장형 평지로서 주상용 건부지임.
일련번호 4) 가장형 평지로서 주거기타로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2), 4) 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) 준공업지역, 지구단위계획구역(2019-12-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.
일련번호 2) 준공업지역, 지구단위계획구역(2019-12-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.
일련번호 5-나) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬 및 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 3-가) 소매점 및 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구 총6가구)으로 이용중임.
일련번호 5-나) 소매점 및 사무실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3-가) 일반적인 위생시설 및 급,배수시설, 냉,난방설비, 소방설비, 태양광발전설비, 도시가스시설 등이 설치되어 있음.
일련번호 5-나) 일반적인 위생 및 급,배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 소매점일부, 약 85.7㎡임.
제시외건물 ㄴ) 경량철골조 차광막지붕 단층, 야적장, 약 95.1㎡임.
제시외건물 ㄷ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 식당, 약 24.6㎡임.
제시외건물 ㄹ) 경량철골조 판넬지붕, 휴게실, 약 68.8㎡[일련번호 3-가) 옥상 소재]임.
제시외건물 ㅁ) 조립식판넬조 판넬지붕, 보일러실, 약 2.0㎡[일련번호 3-가) 옥상 소재]임.
제시외건물 ㅂ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 계단실, 약 7.9㎡임.
제시외건물 ㅅ) 경량철골조 보온덮개지붕 단층, 야적장, 약 247.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 3-가)는 공부상 ""단독주택""이나 현황은 소매점 및 다가구주택으로, 일련번호 5-나)는 공부상 ""제1종근린생활시설""이나 현황은 소매점 및 사무실로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 제외)
목록5. 공부상 제1종근린생활시설이나 현황은 소매점 및 사무실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1120 (3)

* 소재지: 광주광역시 광산구 월전동 1127

* 용도: 근린시설 (현황: 소매점, 사무실, 다가구주택)

* 감정가: 787,158,000원

* 토지면적: 545.40㎡ (약 165평)

* 건물면적: 144.00㎡ (약 43.5평) - 주요 건물 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 건물 제외)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOO (목포농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각(제시외 건물 제외)

2. 입지조건

* 본건은 광주광역시 광산구 월전동 소재 "평동2차산업단지 이주단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 정방형 및 가장형의 평지로, 주거나지, 주상용 건부지, 주거기타로 이용 중입니다.

* 일련번호 1) 토지는 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 일련번호 2), 4) 토지는 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 일단의 공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술), 지방산업단지, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 목포농업협동조합의 근저당권(2,220,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부상 소유권이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권보존, 근저당권, 소유권이전청구권가등기 등이 등기되어 있으나, 이 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 현황 임차인은 다음과 같습니다.

* * 임차인: 김봉모

* * 보증금: 0원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2024-11-01

* * 대항력: 없음

* * 임차인: 세찬철강주식회사

* * 보증금: 150,000,000원

* * 차임: 0원

* * 배당신고일자: 2025-05-12

* * 대항력: 없음

* 총 인수 보증금은 0원이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 평동2차산업단지 인근 배후 주거 및 상업지역에 위치하여, 산업단지 근로자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 주변에는 다가구주택 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 편의시설(소매점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 외부 정보 검색 결과, 본건 주변으로는 로컬 상점, 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 산업단지 배후 수요로 인한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 건물 자체는 공부상 제1종근린생활시설이나 현황 소매점 및 사무실로 이용 중이며, 일부는 다가구주택으로도 활용되고 있어 복합적인 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 본건 건물 내 다가구주택으로 6가구(2층 3가구, 3층 3가구)가 거주 중으로, 주거 기능도 갖추고 있습니다.

* 주변에는 산업단지 근로자를 위한 식당, 편의점 등 기본적인 상업시설이 인근에 소재하여 생활이 편리할 것으로 보입니다.

* 외부 정보 검색 결과, 본건 주변에는 주민센터, 소규모 공원 등이 분포하여 생활 편의 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본 경매 물건에는 여러 개의 제시외 건물이 존재하나, 매각 대상에서 제외되었습니다. 이들 건물의 소유권, 철거 문제 등이 추후 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 본건 건물 중 일부는 공부상 용도(단독주택, 제1종근린생활시설)와 현황 이용 용도(소매점, 다가구주택, 사무실)가 다릅니다. 이는 향후 양성화 또는 법규 위반에 따른 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 비행안전구역: 본 토지는 비행안전제5구역(전술)에 속해 있어, 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 신축 또는 증축 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 채무 규모가 상당하며, 채권자 및 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 평동2차산업단지 인근의 근린생활시설 및 주택으로, 산업단지 배후 수요와 지역 기반 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확하며, 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물의 존재, 비행안전구역의 영향 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 평동2차산업단지 인근의 고정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소매점, 사무실, 다가구주택 등 복합적인 용도로 활용하여 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 명도가 비교적 용이하며, 인수되는 부담이 없습니다.

* 현재 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

* 예상 입찰가는 감정가 787,158,000원을 기준으로, 본건의 최신 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 건물의 현황 및 수리 상태, 공실 위험, 예상 임대 수익률, 그리고 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.