나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1120 [2] 광주광역시 광산구 월전동 1126 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월전동 소재 ""평동2차산업단지 이주단지"" 내[일련번호 1), 2), 4)]에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 정방형 평지로서 주거나지임.
일련번호 2) 가장형 평지로서 주상용 건부지임.
일련번호 4) 가장형 평지로서 주거기타로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 2), 4) 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) 준공업지역, 지구단위계획구역(2019-12-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.
일련번호 2) 준공업지역, 지구단위계획구역(2019-12-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.
일련번호 5-나) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 판넬 및 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 3-가) 소매점 및 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구 총6가구)으로 이용중임.
일련번호 5-나) 소매점 및 사무실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3-가) 일반적인 위생시설 및 급,배수시설, 냉,난방설비, 소방설비, 태양광발전설비, 도시가스시설 등이 설치되어 있음.
일련번호 5-나) 일반적인 위생 및 급,배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 소매점일부, 약 85.7㎡임.
제시외건물 ㄴ) 경량철골조 차광막지붕 단층, 야적장, 약 95.1㎡임.
제시외건물 ㄷ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 식당, 약 24.6㎡임.
제시외건물 ㄹ) 경량철골조 판넬지붕, 휴게실, 약 68.8㎡[일련번호 3-가) 옥상 소재]임.
제시외건물 ㅁ) 조립식판넬조 판넬지붕, 보일러실, 약 2.0㎡[일련번호 3-가) 옥상 소재]임.
제시외건물 ㅂ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 계단실, 약 7.9㎡임.
제시외건물 ㅅ) 경량철골조 보온덮개지붕 단층, 야적장, 약 247.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 3-가)는 공부상 ""단독주택""이나 현황은 소매점 및 다가구주택으로, 일련번호 5-나)는 공부상 ""제1종근린생활시설""이나 현황은 소매점 및 사무실로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(옥상 태양광설비 포함)
-목록3. 공부상 단독주택이나 현황은 소매점 및 다가구주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1120 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 월전동 1126

용도: 근린주택

감정가: 2,005,331,700원

토지면적: 545.70㎡ (약 165.25평)

건물면적: 897.00㎡ (약 271.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 276.20㎡ (약 83.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월전동 소재 "평동2차산업단지 이주단지" 내에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 일련번호 1)은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 일련번호 2) 및 4)는 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(2019-12-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 09월 26일 접수된 목포농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,220,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인들이 다수 존재합니다.

* 임차인: 박귀철

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2018-04-06

확정일자: 2020-05-12

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

* 임차인: 허두영

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2016-12-15

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

* 임차인: 신진아

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2023-03-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

* 임차인: 황선영

보증금: 130,000,000원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

* 임차인: 조용희

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

* 임차인: 이가현

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2018-11-22

확정일자: 2022-10-18

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 있음

* 임차인: 한주호

보증금: 0원

전입일자: 2023-03-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이거나 0원인 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액은 3,287,440,144원입니다.

주요 권리사항으로는 목포농업협동조합의 근저당권(2,220,000,000원), 이정임, 임운택의 근저당권(각 375,000,000원), 신용보증기금의 가압류(297,000,000원), 국민건강보험공단의 압류, 광주은행의 가압류(20,440,144원), 광산세무서장의 압류 등이 있으며, 이들은 대부분 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 "평동2차산업단지 이주단지" 내에 위치하여 산업단지 배후지로서의 특징을 가집니다. 주변에 다가구주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 목록 3번은 단독주택이나, 현황은 소매점 및 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구, 총 6가구)으로 이용 중입니다. 목록 5-나 건물은 공부상 제1종근린생활시설이나, 현황은 소매점 및 사무실로 이용 중입니다.

4.3. 제시외 건물

옥상 태양광 설비를 포함하여 소매점, 야적장, 식당, 휴게실, 보일러실, 계단실 등 다수의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 시내버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성이 있으며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다. 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

평동2차산업단지와 인접하여 관련 종사자들을 위한 주거 및 상업 수요가 있을 수 있습니다. 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 형태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

여러 임차인 중 일부는 확정일자나 배당신고일자가 미상이거나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 위반건축물

1층에 무단 증축(69.93㎡)이 있어 위반건축물로 등재되었습니다. 이에 따라 2020년 6,188천원, 2022년 6,650천원의 이행강제금이 부과되었으며, 위반 사항이 해소될 때까지 매년 약 5,202천원의 이행강제금이 부과될 예정입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 비행안전제5구역(전술) 및 중점경관관리구역 등 개발에 일부 제한이 따를 수 있는 지역에 해당합니다.

6.4. 복합적인 건물 현황

공부상 용도와 현황상 용도가 상이하며, 다수의 제시외 건물이 존재하는 점은 향후 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 평동2차산업단지 이주단지 내에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 다양한 용도의 임차인이 거주 및 영업 중이며, 공부상 용도와 현황이 상이하고 위반건축물 및 다수의 제시외 건물이 존재하는 등 복합적인 권리 및 물건 현황을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물로 인한 이행강제금 부과는 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 수요

평동2차산업단지 이주단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 위한 주거 및 상업시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

8.2. 일괄매각 및 제시외 건물 활용

토지 및 건물 일괄매각이며, 옥상 태양광 설비를 포함한 다수의 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 가치가 높을 수 있습니다.

8.3. 복합 용도 가능성

현황 다가구주택 및 소매점, 사무실 등으로 이용되고 있어, 다양한 수익 창출이 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,005,331,700원입니다.

현 시세 분석을 위한 구체적인 주변 실거래가 및 유사 물건 비교 데이터가 부족한 상황입니다. 다만, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 위반건축물로 인한 이행강제금 부담 및 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 진행 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1,604,000,000원 ~ 1,804,000,000원 범위에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 본인 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변에 대규모 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설 관련 정보는 현재 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

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