나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [7] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1204호 오피스텔 경매

광주광역시 동구 금남로 202 로머스파크, 주건축물 12층1204호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1816(광주지방법원 경매11계). 감정가 321,000,000원, 최저가 179,760,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1816 [7]
소재지	광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1204호
도로명주소	광주광역시 동구 금남로 202 로머스파크, 주건축물 12층1204호
용도	오피스텔
건물명	로머스파크주건축물
매각기일	2026.08.18
관할법원	광주지방법원 경매11계 (062-239-1951(2층 민사집행과 지법253호))

광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1204호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.40㎡ (2.84평)
건물면적	73.84㎡ (22.34평)

금액

감정가	321,000,000원
최저가	179,760,000원 (감정가 대비 56%)
입찰보증금	17,976,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.26	321,000,000원	유찰
2차	2026.07.07	224,700,000원	유찰
3차	2026.08.18	179,760,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.
교통상황: 본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.
이용상태: 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.
인접 도로상태등: 본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (7)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1204호

용도: 오피스텔

감정가: 321,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문

1.2. 부동산 현황

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4034㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.8444㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건축물명: 로머스파크 주건축물

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 25층

건축물 용도: 업무시설

사용승인일: 2021년 05월 12일

호실수: 총 454호 (본건 1204호)

건물면적 (전체): 38,874.487㎡

대지면적 (전체): 2,766.7㎡

총 주차대수: 384대 (호실당 0.84대)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 오피스텔임

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 주변은 업무시설과 상업시설이 밀집한 노선상가지대로를 형성하고 있습니다. '금남로4가역 1번 출구' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 특히, 금남로4가역(광주 도시철도 1호선)과 직접 연결되어 있어 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) 접함, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 을1 (수협은행 근저당, 2022-08-04 접수, 2,676,000,000원)

경매개시결정 채권자: 유케이제십차유동화전문 (갑18, 임의경매, 2025-04-18 접수)

총 등기부채권액: 3,587,372,361원

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을1: 수협은행 근저당 (말소기준권리)

* 갑17: 주식회사대호스토퍼 가압류

* 을2: 중문오션클라우드입주자회의 근저당공동담보

* 갑19: 주식회사한덕건설산업 가압류

* 갑20: 국민건강보험공단 압류

* 갑21: 제주세무서장 압류

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 배 (본명: 배현지)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 핵심 상권 중 하나로, 금남로4가역을 중심으로 금융기관, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 과거 광주의 중심 상권이었으나 도심 공동화 현상으로 일부 침체를 겪기도 했으나, 지하철 개통 및 재개발 등으로 활력을 되찾고 있습니다. 금남로4가역은 하루 평균 9천여 명, 많게는 1만여 명이 이용하는 광주 도시철도 1호선의 핵심 역세권입니다.

4.2. 시세 분석 및 평형별 가격

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 로머스파크 오피스텔의 전용면적 약 25~30㎡(약 7.5~9평) 단위의 소형 평형은 8,200만원에서 9,500만원 선에 거래되었습니다.

* 전용 약 24.97㎡ (약 7.5평) 기준: 약 8,200만원 (평당 약 108.5만원, ㎡당 약 32.8만원)

* 전용 약 29.80㎡ (약 9평) 기준: 약 9,500만원 (평당 약 105.3만원, ㎡당 약 31.9만원)

본 건은 전용면적 73.84㎡(약 22.34평)으로, 최근 거래된 소형 평형보다 약 2.5~3배가량 크기가 큽니다. 이를 바탕으로 환산 시, 동일한 평당/㎡당 단가를 적용하면 시장 가격은 약 2억 3,900만원 내외로 추정됩니다. (73.84㎡ * 약 323.6만원/㎡ ≈ 2억 3,900만원).

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

본건은 금남로 대로변에 위치하여 은행, 관공서, 병원, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 아시아문화전당이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 용이하며, 충장로 상권도 가까워 쇼핑과 외식 문화를 편리하게 누릴 수 있습니다. 로머스파크 건물 내에도 편의점, 식당, 의원, 치과 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

광주 도시철도 1호선 금남로4가역과 건물이 직접 연결되어 있어 외부 날씨에 구애받지 않고 지하철을 이용할 수 있습니다. 또한, 인근 버스 정류장 이용도 편리하여 대중교통 이용이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 오피스텔 특성

본 물건은 오피스텔로서, 아파트 대비 관리비가 높을 수 있으며, 주거 외 업무용도로 활용 시에는 관련 세법이 다르게 적용될 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 거래된 오피스텔의 경우, 본 건보다 크기가 작은 평형(약 25~30㎡)들이 8,200만~9,500만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(3억 2,100만원)는 이러한 최근 소형 평형 거래가 대비 약 30~40% 높은 수준입니다. 이는 본 건의 넓은 면적, 혹은 감정 시점의 시장 상황에 따른 차이일 수 있으나, 입찰 시에는 이러한 가격 괴리를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리관계

유동화물건, 공동담보 등 복잡한 금융 구조를 가진 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재 권리분석상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 금남로4가역과 직접 연결되는 초역세권 오피스텔입니다. 우수한 교통 접근성과 풍부한 주변 생활 편의시설은 큰 장점입니다. 매각으로 인해 모든 기존 권리가 소멸되어 권리상 깨끗한 물건이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 본 건의 감정가는 최근 거래된 유사 오피스텔(소형 평형)의 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시장 가격 대비 가치를 신중하게 평가할 필요가 있습니다. 오피스텔이라는 점과 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보) 또한 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 핵심 상권의 초역세권 입지

* 금남로4가역과 직접 연결되는 뛰어난 교통 편의성

* 주변의 풍부한 편의시설 및 문화시설 이용 용이

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태 예상

* 건물 내 상업시설 및 주차 공간 확보

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 321,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 오피스텔(로머스파크, 약 25~30㎡)의 실거래가(8,200만~9,500만원)를 기준으로, 본 건의 면적(73.84㎡)에 상응하는 시장 가치를 추정하면 약 2억 3,900만원 내외로 분석됩니다.

감정가와 최근 실거래가 기반 시장 추정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 본 건의 넓은 면적, 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 혹은 오피스텔 특성 등이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근한다면, 최근 시장 거래가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 본 건의 시장 추정가인 약 2억 3,900만원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원.

(단, 이는 현 시세 및 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.)1.물건기본정보