나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [6] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 12층 1203호에 대한 경매 물건입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경1816 (6)입니다.

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 감정가는 321,000,000원입니다.

토지 면적은 9.40㎡(약 2.84평)이며, 건물 면적은 73.84㎡(약 22.34평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유케이제십차유동화전문입니다.

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 로머스파크 주건축물은 2021년 5월 12일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 25층으로 이루어져 있습니다. 본건은 12층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

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본 건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 금남로4가역 1번 출구에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 업무시설과 상업시설이 밀집한 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로가 통과하고 있어 광역적인 교통망도 우수합니다.

토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 광주시는 2030년부터 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 자원회수시설(소각장) 건립을 추진하고 있으며, 이 과정에서 입지 선정 및 주민 동의 관련 이슈가 있었습니다. 다만, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 2022-08-04 00:00:00+09, 근저당권, 수협은행, 금2,676,000,000원 (말소기준권리)

* 2023-05-18 00:00:00+09, 근저당권공동담보목록, 중문오션클라우드입주자회의, 금800,000,000원

* 2025-01-20 00:00:00+09, 가압류, 주식회사대호스토퍼, 금16,610,000원

* 2025-04-18 00:00:00+09, 임의경매, 유케이제십차유동화전문

* 2025-05-01 00:00:00+09, 가압류, 주식회사한덕건설산업, 금94,762,361원

* 2026-01-07 00:00:00+09, 압류, 제주세무서장

등기부채권 총액은 3,587,372,361원입니다.

본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권개요: 없음)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(매매) 및 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 보증금 및 차임 정보가 일부 미상이지만, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

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본 건이 위치한 금남로4가는 광주의 중심 상업 및 업무 지구에 속합니다.

대로변에 위치하고 있으며, 지하철역과 직접 연결되는 등 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

주변에는 다양한 업무시설, 상업시설, 금융기관, 문화시설(아시아문화전당 등)이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

또한, 충장로 상권과도 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기 좋은 환경입니다.

전반적으로 활발한 도심 상권의 특징을 보이며, 오피스텔 및 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

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본 오피스텔은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물 내 지하주차장 및 주차타워가 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

1층 로비에 입주민을 위한 카페 공간이 있으며, 단지 내 상가에는 편의점, 식당, 의원, 치과 등 생활 편의시설이 입점해 있어 편리하게 이용 가능합니다.

금남로4가 지하철역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 버스정류장 또한 가까이 있습니다.

아시아문화전당, 충장로 상권이 인접해 있어 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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본 건은 '유동화물건', '공동담보'로 표기되어 있어 복잡한 금융 구조를 가지고 있을 가능성이 있습니다. 이러한 경우 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 어떤 조건으로 있는지에 대한 정보가 명확하지 않습니다. 이는 향후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 로머스파크에서 거래된 오피스텔의 면적 대비 가격이 본 건의 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이 또는 본건만의 특수성이 있을 수 있음을 시사합니다.

최근 등기부 요약상 채권 총액이 매우 높은 점은 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 나타냅니다.

오피스텔이라는 용도 특성상 주택과는 다른 세금 및 대출 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시의 핵심 상업 및 업무 지구인 금남로4가에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

금남로4가역과 직접 연결되는 초역세권이라는 점, 풍부한 생활 편의시설과 교통망은 큰 장점입니다.

다만, 감정가 대비 최근 시장 거래가(JSON 데이터 기준)가 낮게 형성되어 있어 시세 조사 및 추가적인 분석이 필요합니다.

또한, 유동화 물건, 공동담보, 임대 관계 미상 등의 정보는 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 요구되는 부분입니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 현 시세와의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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탁월한 입지: 광주 도심 핵심 지역에 위치하며, 금남로4가역과 직접 연결되는 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무시설 종사자와 풍부한 유동인구로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

편리한 생활 인프라: 단지 내 상가 및 주변 상업시설, 문화시설 접근성이 뛰어나 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

우량 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 체계적인 관리 시스템을 갖춘 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 로머스파크 오피스텔의 전용면적 기준 약 318만~328만 원/㎡의 시세가 형성되어 있습니다.

본건 물건의 건물면적은 73.84㎡이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시장 가치는 약 2억 3,500만 원 ~ 2억 4,200만 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 321,000,000원으로, 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

채권 총액이 매우 높고 유동화 물건임을 고려할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

현 시세 분석 결과를 바탕으로, 잠재적 리스크와 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

감정가 321,000,000원과 최근 시세(약 2억 4,000만원) 간의 차이가 크므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 약 260,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 현재 시장가격을 반영하되, 향후 유찰 시 추가적인 금액 조정을 고려할 수 있는 수준입니다.

상세한 권리 분석과 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.