나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5368 [4] 전라남도 나주시 동강면 장동리 1446-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 동강면 장동리 소재 ""장동5구 복지회관"" 남서측 근거리에
위치하며, 주위는 답이 주를 이루는 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리 마을입구에 버스정류장이 소재 하는 등
제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 ~ 4 공통 : 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 ~ 4 공통 : 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 3 공통 : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m 제한
구역_닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
기호4 : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(1,500m 제한구역_개(육견))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5368 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나주농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 전라남도 나주시 동강면 장동리 1446-7

용도: 답 (논)

토지면적: 5,715.00㎡ (약 1,729.09평)

토지감정가: 200,025,000원

토지분할: 해당 없음 (토지 전체 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

1.3. 감정평가 요약

감정평가서요약: 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 동강면 장동리 소재 "장동5구 복지회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 논이 주를 이루는 순수 경지정리지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 근거리 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 답(논)으로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1 ~ 3 공통: 농림지역, 가축사육제한구역(800m 제한구역_닭,오리,메추리), 농업진흥구역임.

* 기호4: 농림지역, 가축사육제한구역(1,500m 제한구역_개(육견)), 농업진흥구역임.

제시외 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 특별매각조건 (농지취득자격증명 제출 요함 - 미제출시 보증금 미반환)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 전라남도 나주시 동강면 장동리 소재의 농업진흥구역 내 답(논)으로, 주변은 농경지가 대부분을 차지하는 전형적인 농촌 지역임.

조용하고 한적한 환경을 가지고 있으며, 농업 활동에 적합한 지리적 조건을 갖추고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 마을 입구에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.

다만, 농촌 지역의 특성상 대중교통 노선이나 운행 빈도는 제한적일 수 있음.

주변 3미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행은 원활한 편임.

2.3. 주변 시설

가장 가까운 편의 시설로는 "장동5구 복지회관"이 있으며, 이는 지역 주민들을 위한 커뮤니티 공간으로 활용될 것으로 보임.

구체적인 생활 편의 시설, 상업 시설, 교육 시설 등은 본건으로부터 다소 거리가 있을 수 있으며, 나주시내의 주요 시설을 이용해야 할 것으로 판단됨.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 농림지역 및 농업진흥구역의 특성상 대규모 개발 시설보다는 농업 관련 시설 또는 소규모 주거 시설이 혼재할 가능성이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부채권 총액: 3,010,378,950원 (등기부상 채권 총액 기준)

등기부상 권리사항은 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권, 가압류, 압류 등이 등재되었으나, 현재 말소기준권리인 나주농업협동조합의 근저당권(을3, 2024-12-31 접수)보다 늦게 등기된 권리들이 대부분 말소되었음.

말소기준권리: 나주농업협동조합 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을4)은 말소 처리되어 있음. 이는 법원의 최종 판단에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현황 재확인이 필요함.

3.2. 주요 권리내역

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3): 순차적으로 소유권 이전 기록이 있음. 최근 소유권 이전은 2024-12-31에 이루어졌음.

* 근저당권 (을3): 나주농업협동조합, 703,200,000원. 말소기준권리이며, 경매 신청 채권자로 추정됨.

* 지상권설정 (을4): 나주농업협동조합. 말소 처리되었음.

* 가압류 (갑4~갑15): 다수의 채권자들에 의해 가압류가 설정되었으나 모두 말소 처리됨.

* 임의경매 (갑16): 나주농업협동조합. 말소 처리됨.

* 압류 (갑18): 나주세무서장. 말소 처리됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수할 임차보증금 또한 없는 것으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 농림지역 내 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 관한 법적 규제가 강하며 상업적, 주거적 개발보다는 농업 생산 활동에 초점이 맞춰진 지역임.

따라서 일반적인 상권 분석 기준(유동인구, 소비력, 배후수요 등)을 적용하기 어려움.

4.2. 농업적 가치

넓은 면적의 답(논)으로서 지역 농업 생산 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 지님.

인근 농경지와의 연계, 농업 기반 시설과의 접근성 등이 농업적 가치를 결정하는 주요 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

본건의 가장 가까운 편의 시설은 "장동5구 복지회관"으로, 지역 주민들의 소통 및 복지 증진을 위한 공간으로 활용되고 있음.

식료품 구매, 의료 서비스, 금융 서비스 등 기본적인 생활 편의 시설은 나주시 내 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 접근성에 따라 생활의 편리성이 달라질 수 있음.

농촌 지역의 특성상, 해당 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 기관이 존재할 수 있으나, 상세 정보는 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

가장 중요한 리스크는 "농지취득자격증명"을 반드시 제출해야 한다는 점임.

이 증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 반환되지 않아 모든 입찰 시도자가 부담해야 하는 큰 위험 요소임.

농지취득자격증명은 해당 토지를 농업 경영에 이용하겠다는 계획 등을 증명해야 발급 가능하며, 관련 법규 및 지자체 조례에 따라 발급 요건이 까다로울 수 있음.

6.2. 농림지역 및 농업진흥구역 관련 규제

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 토지의 이용 및 개발에 있어 농지법, 산지관리법 등 관련 법규의 엄격한 제한을 받음.

건축 행위, 토지 형질 변경 등은 원칙적으로 제한되며, 농업 생산 목적 외의 활용은 매우 어려움.

6.3. 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가

등기부 채권 총액이 약 30억 원을 초과하는 반면, 토지 감정가는 약 2억 원으로, 채권액 대비 감정가가 현저히 낮은 상황임.

이는 해당 물건의 경매가 채권자(나주농업협동조합)의 임의경매로 진행되었으나, 채무액을 회수하기 어려운 상황일 수 있음을 시사함.

또한, 과거 수많은 가압류 및 압류가 설정되었다가 말소된 점은 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않았음을 보여줌.

6.4. 지상권 인수 가능성 (잠재적)

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 언급되었으나, 등기부 상 지상권은 말소 처리된 것으로 나타남.

이 부분은 권리 분석 시 매우 신중하게 접근해야 하며, 최종적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하는지에 대해 법원에 문의하거나, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함. 만약 지상권이 인수 대상이라면, 토지 사용에 제약을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 동강면의 농업진흥구역 내 답(논)으로서, 넓은 면적을 갖추고 있어 농업 생산 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 인근에 복지회관이 위치하여 지역 사회 시설 이용이 가능합니다.

그러나 가장 큰 제약은 "농지취득자격증명" 제출이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금 몰취라는 치명적인 위험을 안고 있다는 점입니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역의 특성으로 인해 토지 이용 및 개발에 대한 법적 규제가 매우 엄격합니다.

등기부 채권 총액이 감정가에 비해 상당히 높아 채무자의 재정적 어려움을 짐작할 수 있으며, 일부 권리가 말소되지 않고 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 본건은 단순한 부동산 투자가 아닌, 농지법 등 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해와 농업 경영 의지가 있는 수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 경영 적합성

광활한 면적의 답(논)으로, 실제 농업을 경영하고자 하는 실수요자에게는 매력적인 매물이 될 수 있습니다.

농업진흥구역 내에 위치하여 향후 농업 관련 정책 지원이나 사업 추진 시 유리한 입지를 가질 수 있습니다.

8.2. 경쟁률 완화 가능성

엄격한 농지취득자격증명 제출 요건 및 농림지역 규제로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 가능성이 높아, 경쟁률이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 이는 유리한 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 가능성 (장기적 관점)

지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적인 관점이며, 현재로서는 농업 생산 목적 외의 활용은 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제공된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 제한적일 수 있습니다. 통상적으로 경매 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 특성, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가, 입찰 참여자들의 성향 및 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

9.2. 잠정적 고려사항

본 건은 특별 매각 조건(농지취득자격증명 제출 필수)으로 인해 입찰 참여자가 제한될 수 있으며, 이는 감정가 이하의 금액으로 낙찰될 가능성을 시사합니다.

그러나 농지취득자격증명 발급 가능성, 인수 가능한 권리가 있는지 여부, 인근 농지의 시세 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 인수 보증금은 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 가정할 경우, 본 건의 감정가는 200,025,000원입니다.

9.3. 권장 입찰가 범위 (예시)

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 추가 정보 수집 및 전문가 상담이 필수적이나, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이는 약 160,020,000원 ~ 200,025,000원 범위입니다.

하지만, 농지취득자격증명 발급이 확실하고, 인수할 권리가 없으며, 농업 경영에 대한 확고한 의지가 있다면 감정가 이하에서도 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다. 반대로, 조건 불확실성이 크다면 더 낮은 금액으로 접근해야 할 것입니다.

9.4. 최종 결정 시 유의사항

입찰 전, 반드시 해당 물건에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체에 확인하십시오. 또한, 법원에 비치된 매각물건명세서 및 관련 서류를 상세히 검토하고, 필요한 경우 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 파악하십시오.

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