나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [2] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (2)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 6층 603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 305,000,000원

* 건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

* 토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 오피스텔임

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 금남로4가, '금남로4가역 1번 출구' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 상업시설이 밀집된 노선상가지대로입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(금남로4가역)이 소재하고 간선도로가 통과하여 교통이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물: 로머스파크 주건축물(철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 25층)이며, 2021년 5월 12일 사용승인되었습니다. 본건은 해당 건물의 6층 603호입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 공부상 '지상권' 개요가 있으나, 이는 일반적으로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 혹시 모를 인수 가능성에 대비하여 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 접수된 수협은행 근저당(을1, 2,676,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,587,372,361원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음.

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 대항력이 없는 임차인이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 광주광역시 동구의 중심부인 금남로4가에 위치하여, 시내 핵심 상업 및 업무지구의 중심에 있습니다.

* 금남로4가역(지하철) 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 은행, 쇼핑몰, 식당, 카페 등 다양한 상업시설과 오피스 빌딩 등 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

* 주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 금남로4가역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 각종 쇼핑 및 외식 시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있어 현대적인 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

* 건물 준공년도: 2021년으로 비교적 신축 건물이어서 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실이 임대 중인지 여부 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 면적 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터의 전용면적(약 7.5~9평)과 본건의 건물면적(약 22.3평) 간 차이가 상당합니다. 실제 이용 가능한 전용 면적에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 시세 변동: 부동산 시장의 전반적인 변동에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업지구에 위치한 로머스파크 오피스텔로, 역세권 입지, 풍부한 편의시설 접근성, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 임차인 현황 및 건물 내부 상태에 대한 철저한 현장 조사가 권장됩니다.

* 감정가는 3억 5백만원이지만, 최근 유사 면적 오피스텔의 거래 사례와 비교할 때, 시세와의 격차가 존재하므로 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 역세권 오피스텔: 금남로4가역 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 탄탄한 상권: 중심 상업지구 내 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 시설이 양호하여 즉시 임대 또는 실사용이 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인해 기존 권리 관계가 정리되므로, 낙찰 후 명도 외 추가적인 권리상 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석:

* 2025년 6월, 10층, 전용면적 약 24.97㎡ (약 7.55평) 오피스텔이 8,200만원 (약 328만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2025년 6월, 14층, 전용면적 약 29.80㎡ (약 9.02평) 오피스텔이 9,500만원 (약 319만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건은 건물면적 73.84㎡ (약 22.34평)으로, 위 거래 사례의 전용면적보다 상당히 넓습니다.

* 최근 거래 단가(약 319만원/㎡ ~ 328만원/㎡)를 본건의 건물면적에 단순 적용하면, 약 2억 3천 6백만원 ~ 2억 4천 2백만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 본건의 감정가는 3억 5백만원으로, 최근 거래가와 비교 시 약 25% 높은 수준입니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 감정가 3억 5백만원의 80%는 약 2억 4천 4백만원입니다.

* 최근 거래가 수준, 감정가와의 격차, 그리고 낙찰률 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 6천만원 사이로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 260,000,000원 (인수 보증금 0원 포함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.