나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [5] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 물건 명세

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1, 로머스파크 주건축물 12층 1202호

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 321,000,000원

토지 면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물 면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치한 '로머스파크' 주건축물 12층 1202호입니다. 주변은 업무시설 및 상업시설이 주를 이루는 상가지대로, '금남로4가역' 서측 인근에 자리하고 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역(금남로4가역)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다. [cite: appraisal]

2.3. 건축물 정보

건축물 명칭: 로머스파크 주건축물

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

규모: 지하 4층 ~ 지상 25층

준공 연도: 2021년 5월 (사용승인일 기준)

총 호실 수: 454실 (오피스텔)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 근저당 공동담보, 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 존재합니다. 등기부채권 총액은 3,587,372,361원입니다. 말소 기준 권리는 '을1' 근저당(수협은행)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: S (SIMSEONGMUK)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 심

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

본 건의 경우, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '지상권' 개요가 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 오피스텔임을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 동구 금남로4가는 과거 광주의 대표적인 번화가였으며, 현재도 중심상업지역으로서 업무 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 아시아문화전당과 충장로 상권과 인접해 있어 문화적 접근성이 우수합니다. 다만, 최근 금남로 일대 상권의 공실률이 전국적으로 높은 수준을 기록하고 있으며, 사업체 수가 감소하는 추세라는 분석도 있습니다.

4.2. 건물 내 타 호실 거래 사례

최근 2025년 6월 거래 사례를 분석한 결과, 로머스파크 오피스텔 내 유사 면적(약 25~30㎡)의 호실들이 82,000,000원 ~ 95,000,000원에 거래되었습니다.

이는 1㎡당 약 319만원 ~ 328만원 수준의 시세로 볼 수 있습니다.

본건의 전용면적 73.84㎡에 위 시세를 적용할 경우, 시장 가격은 약 2억 3,900만원 수준으로 추정됩니다. [cite: sales JSON]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상가에 편의점, 식당, 의원, 치과 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변 금남로, 충장로 일대에 다양한 은행, 공공시설, 기업, 식당, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 기타

주차: 본 건물은 자주식 186대, 기계식 198대로 총 384대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 좋습니다.

교통: 금남로4가 지하철역과 직접 연결되어 있어 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

'유동화 물건', '공동담보' 등의 특수 물건 정보는 복잡한 권리 관계나 채권 구조를 내포할 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 회수를 위한 임의 경매로 진행되었음을 시사하며, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 권리관계는 재확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

현재 감정평가액(321,000,000원) 대비 최근 실거래가(추정 약 239,000,000원)의 차이가 상당합니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리가 있거나, 본건 면적(73.84㎡)과 실거래 사례 면적(약 25~30㎡)의 차이가 가격 책정에 영향을 미친 것으로 보입니다. 유사 면적 대비 가격이 높게 감정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 금남로 일대 상권의 침체 및 공실률 증가 추세는 장기적인 임대 수익이나 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 금남로4가역 초역세권에 자리하며, 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 내부 시설 및 주차 공간도 양호한 편입니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으나, 채무 총액이 높고 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있다는 점, 그리고 지역 상권의 침체 우려가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주광역시 중심 상업 지구에 위치하며, 지하철역과 직접 연결되는 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 최신 시설 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 시장 실거래가 수준이 현저히 낮아, 보수적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원이나, 최근 실거래가 분석을 통해 추정되는 시장 가치는 약 239,000,000원 수준입니다. 지역 상권의 전반적인 침체 우려와 높은 공실률 추세를 감안하고, 향후 입찰 경쟁률을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 250,000,000원 (2억 5천만원) 을 제시합니다. 이는 감정가의 약 77.9% 수준이며, 시장 추정가보다는 다소 높게 책정하여 경쟁 가능성을 반영한 금액입니다. 신중한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.