나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [10] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (10)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호

* 건물명: 로머스파크 주건축물

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층, 지상 25층

* 사용승인일: 2021년 5월 12일

* 건축물 용도: 업무시설 (전유부분: 오피스텔)

1.2. 토지 정보

* 총 토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

* 본건 토지 지분: 9.1868㎡ (약 2.78평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지

* 인접 도로상태: 북동측 왕복 6차선 아스콘 포장도로 접합

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역

1.3. 건물 정보

* 총 건물면적: 72.14㎡ (약 21.82평)

* 본건 건물 지분: 72.1431㎡ (약 21.82평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 층수: 지상 16층 (총 25층 중)

* 호수: 1615호

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등

1.4. 매각 정보

* 감정가: 320,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문

1.5. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

* 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있습니다.

* 간선도로가 통과하는 지역으로 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 접수된 수협은행 근저당 (을1)입니다.

* 말소예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을2), 가압류(갑17), 임의경매(갑18), 가압류(갑19), 압류(갑20) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 3,587,372,361원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적으로 인수 부담이나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과:

* 전용면적 약 24.97㎡ (약 7.55평) 오피스텔이 2025년 6월 30일 8,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,860,900원 수준입니다.

* 전용면적 약 29.80㎡ (약 9.01평) 오피스텔이 2025년 6월 24일 9,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,543,800원 수준입니다.

* 본건 건물면적 72.14㎡ (약 21.82평)을 기준으로 위 최근 거래 시세(평당 약 1050만원~1086만원)를 적용하면, 추정 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 4천만원 수준으로 산출됩니다.

* 이는 본건의 감정가 3억 2천만원에 비해 상당히 낮은 수준입니다. 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 본건 오피스텔이 최근 거래된 소형 오피스텔과는 다른 면적/구조적 특성을 가질 가능성 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 지하주차장 및 주차타워가 마련되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 업무 및 상업시설이 밀집한 지역의 특성상 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부등본상의 권리들은 말소기준권리인 근저당(을1)보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 리스크 또는 예상치 못한 부담 발생 가능성이 있으므로 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

* 광주광역시 동구 지역의 오피스텔 공급량, 지역 경제 상황 변동성 등 일반적인 부동산 시장 리스크가 존재합니다.

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 분류된 이력은 과거 권리 관계가 복잡했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 교통 접근성이 우수하고, 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다. 최근 유사 면적 오피스텔 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 도심 상업/업무 중심지에 위치

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 용이

* 안정적인 건물: 오피스텔 및 업무시설로서의 활용 가치가 높음

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담 없음 (임대 관계 미상 확인 시)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 320,000,000원

* 최근 거래 시세 기반 추정가: 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* 본 물건은 임대 관계 미상이라는 특이사항과 감정가 대비 시세 차이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 추정 시세 범위 내에서, 또는 해당 범위보다 약간 높은 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 본인의 투자 전략과 위험 감수 수준에 맞춰 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.