나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [3] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (3)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1, 로머스파크 주건축물 7층 704호

건물명: 로머스파크

용도: 오피스텔

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 기본 정보 요약

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.4034㎡

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물 지분: 73.8444㎡

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 1호선 금남로4가역 1번 출구에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 업무시설 및 상업시설이 밀집한 상가지대로서 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로에 접해 있어 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 요약상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,587,372,361원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (수협은행, 2,676,000,000원)이 말소기준권리로서, 이에 선순위 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기사항에는 관련 내용이 확인되지 않습니다. 오피스텔이라는 점도 주의사항으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 광주의 중심 상업지역에 위치하며, 대로변에 접해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 특징

로머스파크는 지하 4층, 지상 25층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 총 454세대의 오피스텔 및 업무시설로 구성되어 있습니다. 본 건은 7층에 위치한 오피스텔입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

금남로 중심 상업지역에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 교통 접근성이 뛰어나 도시 생활을 영위하기에 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 채권 최고액이 존재하며, 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 특이사항이 있어 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 다만, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 공실 위험

임대관계가 미상이며 오피스텔의 특성상 경기 변동 및 시장 상황에 따라 공실이 발생할 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 주의사항

본 건은 오피스텔이므로 주거용 외 상업용으로도 활용 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 임장하여 실제 이용 상태 및 공실 여부를 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주의 핵심 상업지구에 위치한 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 및 편의시설 접근성을 자랑합니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 임대 현황 미상이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 대비 최근 시세 자료를 분석한 결과, 시세 차익을 통한 투자 매력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 금남로 핵심 상권, 지하철역 및 버스정류장 인접, 뛰어난 교통망.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 및 설비 보유.

* 상업지역: 풍부한 배후 수요와 임대 수익 창출 가능성.

* 합리적인 가격: 감정가 대비 현 시세 반영 시 추가적인 수익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 오피스텔 매매 자료를 분석한 결과, 2025년 6월 거래된 24.96㎡ 면적의 오피스텔은 약 8,200만원에, 29.79㎡ 면적의 오피스텔은 약 9,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 평균 시세는 약 323만원 선으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 73.84㎡ (약 22.34평)이며, 이를 현 시세(제곱미터당 약 323만원)로 환산 시 예상 시세는 약 238,858,000원 수준입니다.

감정가 308,000,000원 대비 현 시세 및 매각 조건을 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 250,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 가격은 시장 상황과 투자 목표에 따라 조정될 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세 및 물건 상태를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.