나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [8] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (8)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 기본 현황

주소: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 13층 1302호

건물명: 로머스파크

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 324,000,000원

토지면적(지분): 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적(전용면적): 73.84㎡ (약 22.33평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 '금남로4가역' 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 08월 04일 접수된 수협은행의 근저당권(금2,676,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 등기부상 특이하게 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 정찬양이라는 임차인이 등재되어 있습니다.

임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 세부 내용 확인이 필요한 지상권 외에는 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 금남로는 광주의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근(2025년 6월) 인근 로머스파크 오피스텔의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

전용면적 약 24.97㎡(약 7.55평) 호실이 82,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,284,000원의 시세입니다.

또한, 전용면적 약 29.80㎡(약 9.01평) 호실이 95,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,188,000원의 시세입니다.

현재 감정가 324,000,000원(약 4,387,000원/㎡)으로 책정된 본건(73.84㎡)의 경우, 면적 대비 감정가 수준이 최근 거래된 소형 오피스텔의 제곱미터당 단가보다 높은 수준으로 평가되어 있습니다. 이는 본건이 소형 호실 대비 면적이 넓고, 고층에 위치하여 더 높은 가치를 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 건물로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 지하 주차장 및 주차 타워가 마련되어 있어 주차 편의성을 확보하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지는 광주 시내 중심 상업 지역으로, 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 인접해 있어 생활 및 업무 편의성이 우수합니다. 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보 특성

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 통상적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 금융 구조를 가질 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

조사된 임차인은 대항력이 없으나, 전체 임대 관계에 대한 상세 정보는 확인되지 않았으므로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

최근 실거래가 분석에서 확인된 소형 오피스텔의 제곱미터당 단가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 시장 상황에 따라 가격 조정의 필요성이 제기될 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 중심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 편의시설 또한 양호한 편이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 감정가 대비 실거래 시세의 차이는 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 핵심 상업 및 업무 지구 내 최적의 입지

* 2021년 신축 건물로 깔끔한 건물 상태 유지

* 넓은 면적(73.84㎡)으로 주거 및 업무용으로 활용 가치 높음

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 제곱미터당 약 320만원대 시세가 형성되어 있습니다. 이를 본건 면적(73.84㎡)에 적용 시 약 2억 3천만원대의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 3억 2천 4백만원으로, 제곱미터당 약 438만원대로 산정되어 있습니다. 이는 소형 호실 실거래가 대비 약 30~40% 높은 수준입니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 275,400,000원 (약 2억 7천 5백 4십만원)

이는 투자 수익률, 시장 동향, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 조정이 필요하며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.