나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [4] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 10층1016호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (4)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 10층 1016호

용도: 오피스텔

감정가: 321,000,000원 (3억 2천 1백만원)

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 매각 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설 및 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속해 있으며, 대로2류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 수협은행의 근저당권(2,676,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 갑17~갑21)는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 3,000,000원의 회수가 어려울 수 있습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계: 3,587,372,361원 (약 35억 8천 7백만원)

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

업무시설 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

인근에 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 풍부하게 소재하고 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다. (외부 검색 결과 기반)

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 편의 시설

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

건물은 총 25층 높이이며, 지하 4층까지 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

도보로 통학 가능한 거리에 초등학교, 중학교가 있으며, 종합병원 및 다수의 병의원이 인근에 위치하고 있습니다. (외부 검색 결과 기반)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 상업 및 업무 지구로 형성되어 있어 혐오시설은 확인되지 않습니다. (외부 검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

명시된 임차인 서 씨는 대항력이 없어 보증금 회수가 불투명합니다. 해당 보증금(300만원)은 소액이나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 물건 자체의 리스크

건축물 사용승인일(2021.05.12)이 비교적 최근으로 신축에 가까우나, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되고 있다는 점은 특수 상황으로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 광주 동구 중심 상업지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다.

말소되는 권리가 많아 권리상의 부담은 적으나, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 시 유의가 필요합니다.

감정가는 3억 2천 1백만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 약 2억 3천 9백만원 수준으로 추정되어 시세 차익 가능성을 검토해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

2.

중심상업지구 내 우수한 입지 및 편리한 교통 환경.

비교적 신축(2021년 준공)으로 건물 상태 양호.

시세 대비 저가 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

2.

제시된 최근 매매 정보 및 전용면적(73.84㎡)을 고려한 시세는 약 2억 3천 9백만원으로 추정됩니다.

다만, 감정가 3억 2천 1백만원과 현재 시장 상황, 건물 신축 연도 등을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 약 2억 6천 5백만원으로 제시합니다. (265,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.