나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [9] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (9)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1303호

용도: 오피스텔

감정가: 324,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치한 로머스파크 주건축물 내 오피스텔입니다.

* 위치: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1번지, 로머스파크 13층 1303호.

* 주변 환경: 금남로4가역 1번 출구에서 서측 인근에 있으며, 주변은 업무시설 및 상업시설이 밀집한 상가지대로입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로가 단지를 통과하여 광역 접근성 또한 우수합니다.

* 건축물 정보: 2021년 5월 12일 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 지상 25층, 지하 4층 건물입니다. 본건은 13층에 위치합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 이는 해당 지역의 상업적 가치가 높음을 시사합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 수협은행의 근저당(2022-08-04)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 2022-08-04)

* 소멸 예정 권리: 을2 근저당, 갑17 가압류, 갑18 임의경매, 갑19 가압류, 갑20 압류 등

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 케이컬쳐주식회사, 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-19

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 핵심 상업 및 업무지구 중 하나로, 유동인구가 많고 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 상권 특성: 역세권에 위치하며 대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 현 시점에서 즉각적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상업지구 내에 위치하므로 백화점, 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 금남로4가역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 매우 좋습니다.

* 건축물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내 높은 호실 수: 총 454개의 호실이 있는 대규모 오피스텔 건물로, 임대 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 공실 발생 시 재임차에 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 특정 면적대의 거래 사례: 제공된 최근 매매 정보는 25~30㎡ 내외의 소형 오피스텔 거래 사례로, 본건(73.84㎡)과의 직접적인 비교에는 한계가 있을 수 있습니다. 대형 면적대의 오피스텔은 수요층이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점도 큰 장점입니다. 다만, 건물 내 호실 수가 많고 본건의 면적이 상대적으로 넓어 임대 및 매매 시 고려할 부분이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 동구의 핵심 상업 및 업무지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 안전: 모든 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철역 인근으로 임차인 확보 및 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 로머스파크 내 소형 오피스텔(약 25~30㎡)의 실거래가는 8,200만원에서 9,500만원 수준이며, 이를 기준으로 환산한 면적당 가격은 약 319만원/㎡에서 328만원/㎡입니다.

본건 건물 면적이 73.84㎡이므로, 이를 대입하여 산정한 추정 시세는 약 239,000,000원 수준입니다.

감정가 324,000,000원 대비 추정 시세가 상당히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 소형 면적대 거래 사례를 기준으로 산정한 것이며, 본건의 면적(73.84㎡)이 대형에 속하므로 시세는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

안정적인 투자 수익률과 경쟁력을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세의 중간 지점 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 책정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.