나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [9] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (9)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 9층919호

* 건물명: 광주역한국아델리움

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 감정가: 234,000,000원 (2억 3천 4백만 원)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 사용승인일: 2022년 9월 1일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북동측 노폭 약 30미터, 남동측 노폭 약 15미터, 남서측 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이나 권리 금액 등에 대한 정보는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-16 접수, 56,520,000원)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리사항:

* 유한회사비알케이 소유권보존 (2022-09-16)

* 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 (2025-03-25, 1,500,000,000원) - 말소

* 최성권 강제경매 (2025-05-29) - 말소

* 박영민 가압류 (2025-08-14, 180,400,000원) - 말소

* 총 등기부채권액: 1,736,920,000원

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 물건으로, 관련 서류 및 물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 광주역 인근에 위치한 상업지역으로, 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치: 신축 오피스텔로서 현대적인 시설과 편리한 교통망을 갖추고 있어, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 광주역 및 주요 도로에 인접하여 유동인구가 많으며, 이는 상업시설 및 오피스텔 이용객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 20층, 지하 2층 건물이며, 본건은 9층에 위치한 오피스텔입니다. (사용승인: 2022년 9월 1일)

* 내외부 마감: 외벽은 제물치장 콘크리트 위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등이며, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차시설: 건물 내에 179대 주차 가능한 시설이 마련되어 있습니다. (건축물대장 정보 참조)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 명시되어 있어, 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, '미상'은 주의를 요합니다.)

* 중복사건 및 공동담보: 복수의 사건이 얽혀 있거나 공동 담보로 설정된 물건이므로, 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

* 감정가와 시세 차이: 현재 파악된 예상 시세 범위보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권에 대한 언급이 있으나 명확한 정보가 없어, 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통망과 잘 갖추어진 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 건물로 상태가 양호하며, 일반상업지역에 위치하여 투자가치 또한 기대됩니다. 그러나 임대 관계 미상, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현재 파악된 시세 대비 감정가가 높다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임대차 관계 조사를 선행한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 광주역세권에 위치하며, 다양한 편의시설 및 교통망 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔은 1인 가구 증가 추세와 맞물려 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다. 현재 파악된 인근 오피스텔의 시세는 약 148,500,000원에서 193,050,000원 범위로 추정됩니다. 임대 관계 미상, 중복사건 등의 리스크 요소를 고려하고, 보수적인 접근을 통해 투자 수익률을 확보하고자 할 때, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 내외를 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 81.2% 수준이며, 시장 상황 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.