나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [6] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (6)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역 한국아델리움 17층 1713호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 246,000,000원 (24,600만원)

* 토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.3. 건물 상세 정보

* 건물명: 광주역 한국아델리움

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 20층 건물 중 17층 1713호

* 사용 승인일: 2022년 09월 01일

* 외벽: 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감

* 창호: 새시 등 마감

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 (기존 담보물건과의 관계 확인 필요)

* 오피스텔임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 09월 16일에 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않습니다. (다만, 등기부요약의 '말소되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 비어있어, 추가적인 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 정보: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계 미상임. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 광주역 인근의 노선상가지대로에 위치하여 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 다수의 상업시설이 분포하고 있어 잠재적인 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔의 경우, 배후 수요(직장인, 1~2인 가구 등)가 중요하며, 주변 상업시설 및 교통 편의성은 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 구체적인 임대 시세 및 공실률 파악을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 임대 현황 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 광주역이 인근에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주위가 상업지대이므로 다양한 상가, 편의점, 식당 등을 이용하기 편리합니다.

* 교육시설: 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 도시 지역이므로 통상적인 교육 시설 접근성을 확보하고 있을 것으로 예상됩니다. (추가 조사 필요)

* 의료시설: 종합병원 및 의원 등 의료시설 접근성은 추가 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 상세 지리 정보 검색을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일한 담보물건에 여러 개의 경매 사건이 진행 중이거나, 여러 부동산이 공동으로 담보 제공된 경우, 복잡한 권리관계 및 낙찰 후 잔여 채무 부담 가능성을 확인해야 합니다.

* 오피스텔 특성: 오피스텔은 주거용 또는 업무용으로 사용 가능하나, 주택 임대차 보호법 상의 보호를 일부 제한받을 수 있으며, 일반 주택보다 환금성이 떨어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히, 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 위험도 배제할 수 없습니다.

* 신축 건물(2022년 사용승인)이나, 최근 경매로 나온 점을 고려할 때, 채무 불이행의 근본적인 원인에 대한 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 상업시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체의 상태나 입지 조건은 긍정적이나, 중복사건, 공동담보, 임대 관계 미확인 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임대차 관계 미상인 점은 명도 및 권리 분석에 있어 면밀한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 내부 컨디션 기대 가능

* 광주역 인근의 역세권 오피스텔로서 배후 수요 확보 용이

* 상업지대에 위치하여 관련 편의시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

* 감정가: 24,600만원

* 현재 시세 분석: 주변 오피스텔 및 유사 면적대의 실거래가를 파악한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (주변 시세 검색 결과에 기반한 추정치)

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 235,000,000원 (감정가의 약 85% ~ 95% 수준)

* 고려사항: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 권리 관계의 명확성, 향후 시장 상황 변동, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임대 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

참고:

광주광역시 북구 신안동 121-2 인근 오피스텔 시세 정보 검색 결과

광주역 한국아델리움 유사 면적 오피스텔 매매 가격 정보 검색 결과

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