나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [8] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (8)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 20층 2011호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 246,000,000원 (2억 4천 6백만원)

* 토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

* 건물면적: 48.91㎡ (약 14.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물 사용승인일: 2022년 9월 1일 (신축급)

* 총 세대수: 408실

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함. 광주역이 인근에 있어 철도 이용 또한 편리하며, 향후 도시철도 2호선 완공 시 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됨.

* 도로상태: 본건은 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022.09.16)

* 근저당권: 우리은행 (말소기준권리, 2022.09.16, 56,280,000원)

* 주택임차권공동담보: 성재숙 (말소, 2025.06.24, 189,400,000원, 사업일자 2023-11-27, 확정일자 2022-11-02)

* 가압류: 쌍암동지역주택조합추진위원회 (말소, 2025.03.25, 1,500,000,000원)

* 강제경매: 최성권 (본 사건 채권자, 말소, 2025.05.29)

* 가압류: 박영민 (말소, 2025.08.14, 180,400,000원)

* 총 등기부채권액: 1,926,080,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 성재숙

* 보증금: 189,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-27

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 신안동 지역은 광주역 인근으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 상권입니다. 주변에 상가, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 또한, 신안동 먹자골목이 인근에 있어 다양한 외식 및 여가 활동이 가능합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근에 편의점, 카페, 은행(광주은행) 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. NC백화점 또한 인근에 있어 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

* 상업시설: 광주역 주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있으며, 차량 접근성이 좋아 타 지역 상권 이용 또한 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 외관: 본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물(지하 2층 포함)로, 2022년 9월 1일 사용승인되었습니다. 외벽은 제물치장 콘크리트 위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 내부 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주차: 건물은 총 527대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 세대당 1.29대의 비율로 오피스텔임에도 여유로운 주차 환경을 제공합니다. (자주식 179대, 기계식 348대)

* 기타: 본 건물은 비교적 신축에 속하여 전반적인 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동 사항이나 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 정보 미확인: 임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 실제 점유 관계를 철저히 파악해야 합니다. (다만, 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* 주변 숙박시설: 일부 후기에 따르면 건물 인근에 숙박시설이 존재할 수 있어, 소음이나 기타 환경적 요인을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 노출된 정보는 검색되지 않았습니다. 광주광역시의 소각장 설치 관련 논의가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주역 인근의 신축급 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 상태가 양호하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하며 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 높으며, 광주역 인근이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상권, 편의시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익률 측면에서 유리합니다.

* 다수의 호실 감정: 본 사건은 여러 호실이 묶여 감정된 것으로 보이며, 해당 호실(2011호) 또한 좋은 층수와 위치를 가질 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

현재 유사 면적(48.91㎡)의 오피스텔 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

낙찰 시 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

종합적인 시장 상황과 경쟁 구도를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 90~95% 수준인 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최저가 입찰가의 110% 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.