나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [7] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경32909 (7)

소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역 한국아델리움 20층 2007호 (신주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6)

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

246,000,000원

토지 면적 (토지 지분)

7. 35㎡ (약 2.22평)

건물 면적 (건물 지분)

49. 08㎡ (약 14.85평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

최OO

건축물 현황

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 20층

* 사용 승인일: 2022년 09월 01일

* 전유부 호수: 20층 2007호

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상황

본건 북동측으로는 노폭 약 30미터, 남동측으로는 노폭 약 15미터, 남서측으로는 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리

2022년 09월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이 말소 기준 권리입니다.

소멸 예정 권리

등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 압류(북구(광주광역시)), 가압류(쌍암동지역주택조합추진위원회, 박영민), 강제경매(최성권) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높게 설정되어 있습니다. (등기부채권 총액: 1,736,920,000원)

* 본 물건은 오피스텔이므로, 주거용으로 사용 시 세금 및 대출 관련 사항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역 인근으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

용도지역

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 편의시설

* 기본적인 위생 및 급배수 설비

* 도시가스에 의한 개별 난방 설비

* 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설

광주역 및 인근 상업지구를 통해 다양한 편의시설, 금융기관, 식당가 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 얼마인지 등을 확인하지 않으면 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액

채권 총액이 17억원 이상으로 높아, 경매 진행 과정에 변동이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 현재 강제경매가 개시되어 진행 중입니다.)

중복사건 및 공동담보

동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 잡혀 있거나, 본 사건 외 유사한 사건이 있을 수 있어 권리관계 및 채무 구조를 면밀히 파악해야 합니다.

오피스텔의 특성

주거용 오피스텔의 경우, 일반 아파트와 달리 종합부동산세 등 세금 부과 기준이 다르거나 대출 조건이 상이할 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 광주역 인근 상업지구에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주변 상업시설 이용이 편리합니다. 권리관계는 말소 기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이고 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2022년 준공된 건물로 내부 시설의 노후도가 적고 깔끔할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지

광주역 인근으로 유동인구가 많고 교통이 편리하여 임대수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

상업지구

주변에 업무시설, 상가 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 이에 따른 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 전월세 시세, 건물 노후도, 지역 경제 상황, 경매 물건의 특이사항(미상 임대차, 중복사건 등)을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준이거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

시세 분석:

광주역 한국아델리움 오피스텔은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 전용면적 약 49.08㎡(약 14.85평) 기준 시세는 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 전세가는 1억 7천만원 ~ 2억원, 월세는 보증금 1,000만원 기준 월 70만원 ~ 90만원 수준으로 파악됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 246,000,000원을 기준으로, 임대차 관계 미상 및 중복사건 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 90% ~ 100% (약 221,400,000원 ~ 246,000,000원)

* 적정 가격으로 판단될 경우: 감정가 수준 (246,000,000원)

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁자의 수, 본건의 실제 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 이 점은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

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