나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [3] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층1423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (3)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층1423호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 241,000,000원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 건축물 사용승인일: 2022년 09월 01일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하며, 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 관련 법규 적용받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-09-16, 권리금액: 56,520,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 쌍암동지역주택조합추진위원회 (2025-03-25, 1,500,000,000원) - 말소

* 강제경매: 최성권 (2025-05-29) - 말소 (최OO 채권자에 의한 경매로 추정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-07-03) - 말소

* 가압류: 박영민 (2025-08-14, 180,400,000원) - 말소

* 총 채권액: 1,736,920,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대로, 광주역 인근 지역의 유동인구 및 배후수요를 바탕으로 한 상업 활동이 이루어지는 곳임.

* 특이사항:

* 해당 오피스텔은 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 주변에 광주역이 있어 교통 및 접근성이 우수함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조, 지상 20층/지하 2층 건물이며, 외벽은 페인팅, 화강석, 강화유리 마감, 창호는 새시 마감임.

* 이용상태: 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 구비됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 사건 정보에 '중복사건, 공동담보'로 명시되어 있어, 관련 사건들을 추가로 파악하고 경매 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황에서 보증금 합계는 0원으로 인수 부담이 없으나, 구체적인 임대차 관계는 파악되지 않아 추후 명도 과정이나 공실 위험 등을 고려해야 함.

* 혐오시설 및 주변 환경: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무나 부정적인 주변 환경에 대한 구체적인 확인이 어려움. 이에 대한 별도 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있음. 사용승인일이 2022년으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거용 오피스텔로서의 활용 가치가 높음. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 보증금 부담도 없어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항은 추가 확인이 필요하며, 임대관계 미상인 부분은 유의해야 할 점임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적 시설을 갖추고 있음.

* 우수한 입지: 광주역 인근으로 교통이 편리하고 상업시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 241,000,000원이며, 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소임. 또한, 건물 사용승인이 2022년으로 신축에 해당하며 광주역 인근의 입지 조건을 고려할 때, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토해야 함.

정확한 현 시세 분석을 위해서는 외부 부동산 정보망 및 실거래가 조회가 필요하나, 제공된 정보와 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~95% 수준에서 검토해볼 수 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 192,800,000원에서 228,950,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함. 최종 입찰가는 현장 조사, 시세 변동 추이, 경매 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.