나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [5] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (5)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역 한국아델리움 17층 1712호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원 (2억 4천 6백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최성권)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.3. 건물 정보

건물명: 광주역 한국아델리움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

사용승인일: 2022년 09월 01일

해당 물건 층수: 17층

세대수: 총 408세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

북동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.09.16. 접수, 56,520,000원)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 채권 총액 (말소 기준 권리 이후 채권)

* 우리은행 근저당: 56,520,000원

* 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류: 1,500,000,000원

* 최성권 강제경매: (금액 미기재)

* 국민건강보험공단 압류: (금액 미기재)

* 박영민 가압류: 180,400,000원

총 권리 금액 합계(근저당 및 가압류 기준): 1,736,920,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행 절차 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본건이 위치한 지역은 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대로서, 상권 활성화 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 상가, 숙박시설 등 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 제공된 정보 및 외부 자료 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 최종 입찰 전 자체적인 확인이 권장됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 광주역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주거 및 생활 환경

* 신축 오피스텔로서 내부 시설이 비교적 현대적이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상업시설 이용이 편리하여 생활 인프라가 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 여러 사건이 경합하거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 염두에 두고 명도 시 주의가 필요합니다. (실제 명도 시에는 현장 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.)

6.3. 오피스텔 관련 규제

* 오피스텔은 주거용으로 활용 가능하나, 취득세, 양도세 등 세금 관련 규정이 일반 주택과 다를 수 있습니다. 또한, 전입신고 시 주택으로 간주되지 않아 재산세 산정 등에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 2022년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 입지, 교통, 주변 상권 등 여러 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항이 있으므로, 경매 진행 과정을 철저히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 임대 관계가 미상이지만 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 보이나, 현장 확인을 통해 명도 관련 사항을 다시 한번 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 광주역 인근이라는 입지적 프리미엄과 비교적 최신 연식 건물의 희소성.

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라: 시내 접근성이 좋고, 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요 확보 및 투자 가치 상승 기대.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 현 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역 한국아델리움 오피스텔로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 해당 지역은 교통이 편리하고 상업시설이 밀집한 역세권으로, 오피스텔의 임대 및 시세 형성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

감정가는 246,000,000원이며, 이는 토지 면적 7.35㎡ (약 2.22평)와 건물 면적 49.08㎡ (약 14.85평)를 기준으로 산정된 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 광주광역시 북구 신안동 일대의 유사 오피스텔 실거래가 및 매물 현황에 대한 면밀한 시세 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터 및 본 보고서에는 직접적인 시장 시세 정보가 포함되어 있지 않습니다.

일반적으로 신축 건물이며 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 경매는 시장 상황, 경쟁률, 법적 절차(명도 등)에 따른 부대비용, 낙찰자가 부담하는 세금 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가가 결정됩니다.

향후 면밀한 시세 조사를 통해, 감정가의 70~90% 수준에서 인수 보증금(본 건은 0원) 및 명도 비용 등을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.