나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [10] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (10)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 18층1812호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최성권

* 건축물 주요 정보:

* 건물명: 광주역 한국아델리움

* 사용승인일: 2022.09.01 (신축 건물)

* 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 20층

* 본건 위치: 18층 1812호

* 총 세대수: 408세대

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 다수 시내버스 승강장 소재 (교통사정 보통)

* 도로: 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 도로 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.09.16 접수, 56,520,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부 요약에 기재된 모든 권리(을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑2 가압류, 갑3 강제경매, 갑4 가압류)는 말소기준권리(을1) 이하이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으며, 일반적으로는 없음.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금: 188,400,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-10-06

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨.

* 총 채권액: 1,925,320,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 광주역을 중심으로 업무, 상업, 숙박 시설이 밀집된 상권.

* 건물 용도: 오피스텔로서, 업무 및 주거용으로 활용 가능.

* 배후 수요: 주변 상업시설 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 수요 기대.

5. 생활정보

* 편의시설: 광주역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 건물 1층과 인근에 편의점, 다양한 맛집, 은행, 백화점 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 건물 내부: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 완비.

* 사용승인 연한: 2022년으로 비교적 신축 건물임.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 임차인 권리: 김 씨는 대항력이 없으나, 배당신고일자가 비교적 최근(2025-06-12)이므로 배당 여부 및 잔여 채권 발생 가능성을 최종 확인해야 함.

* 오피스텔 관련 규제: 주거용으로 사용할 경우 부동산 관련 세금 및 규제 적용 여부 확인 필요.

* 혐오시설: 현재 광주시는 생활 쓰레기 소각장 건립을 추진 중이며, 일부 지역에서 주민들의 찬반 갈등이 나타나고 있으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않음.

7. 종합 의견

* 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔 경매 물건으로, 입지 및 건물 상태가 양호한 편임.

* 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰 시 인수되는 권리 없이 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 즉시 임대 또는 거주에 유리.

* 역세권 가치: 광주역의 교통 및 상업 시설 이용 편의성.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상권 및 유동인구를 기반으로 한 오피스텔 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 건물인 '광주역 한국아델리움'의 경우, 2022년 9월에 사용 승인된 신축 오피스텔임.

* 현재까지 파악된 실거래가 정보에 따르면, 해당 건물 내 유사 면적(전용 49.08m² 기준)의 구체적인 매매 실거래가 기록은 확인되지 않음.

* 다만, 국토교통부 실거래가 정보를 토대로 분석한 결과, 유사한 시기에 지어진 다른 지역의 한국아델리움 브랜드 오피스텔(전용 130㎡대)의 경우 4.4억~7.6억 원대의 실거래가가 확인되었으나, 이는 본건과 직접적인 비교가 어려움.

* 인근 유사 오피스텔의 월세 시세는 10만원~1.84억 원/월 등 다양하게 나타남.

* 따라서, 정확한 현 시세 분석은 추가적인 현장 조사 및 주변 단지와의 비교 분석이 필요함.

* 감정가: 246,000,000원

* 예상 입찰가 산정 참고:

* 본건의 감정가는 246,000,000원이며, 이는 49.08㎡(약 14.85평) 기준, 평당 약 16,565,623원 수준임.

* 현재까지 파악된 실거래가 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요함.

* 통상적으로 경매 물건은 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 시장 상황, 건물의 정확한 시세, 수익률 등을 종합적으로 판단해야 함.

* 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 시장 가치를 파악한 후, 명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 참고로, 감정가 246,000,000원 대비 약 80% ~ 90% 수준 (약 196,800,000원 ~ 221,400,000원) 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 이는 일반적인 가이드라인일 뿐입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.