나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [11] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층2008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (11)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 20층 2008호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물

사용승인일: 2022년 09월 01일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 246,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 56,520,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김아정

보증금: 186,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 04일

확정일자: 2024년 04월 05일

배당신고일자: 2025년 05월 23일

대항력: 없음

3.3. 기타 권리 분석

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당권: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권공동담보: 김아정 (2025-05-23, 186,300,000원) - 말소

* 가압류: 쌍암동지역주택조합추진위원회 (2025-03-25, 1,500,000,000원) - 말소

* 강제경매: 최성권 (2025-05-29) - 말소

* 가압류: 박영민 (2025-08-14, 180,400,000원) - 말소

3.4. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김아정의 경우 대항력이 없으므로 보증금 186,300,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 주의사항

본 물건은 오피스텔입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역으로, 광주역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 및 임대 정보

광주역 한국아델리움은 2022년 9월에 입주한 신축 오피스텔로, 총 408실 규모입니다.

인근 지역의 오피스텔 시세는 전용 84㎡(약 25평) 기준 2억원 초반대에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건은 공급면적 49.08㎡ (약 14.84평)으로, 전용면적은 27평 내외로 추정됩니다.

유사 면적대의 매매가는 2억원 초반대에서 2억 5천만원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

임대 시세는 보증금 1,000만원~2,000만원, 월세 50만원~70만원 수준으로 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 광주역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

5.2. 편의시설

* 건물 1층 및 인근에 편의점이 있습니다.

* 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 식당, 카페, 은행(광주은행) 등을 이용할 수 있습니다.

* NC백화점이 차량으로 가까운 거리에 위치해 있습니다.

* 홈플러스(계림점)도 차량으로 접근 가능합니다.

5.3. 교육시설

* 광주서림초등학교가 인근에 위치합니다.

* 그 외 중학교, 고등학교 등은 다소 거리가 있습니다.

5.4. 혐오시설

인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주역 주변에 숙박업소가 일부 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

채권 총액이 1,923,220,000원으로 상당히 높으며, 여러 건의 가압류 및 강제경매가 존재했으나 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없습니다.

6.3. 건축물 관련

2022년 9월에 사용 승인된 신축 건물로 건축 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 단지 내외로 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 권리관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 말소기준권리 외에는 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 다수의 채권 총액이 높아 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권의 우수한 입지

* 2022년 신축의 깨끗하고 현대적인 건물 상태

* 풍부한 주변 상업 및 편의시설

* 임차인 대항력 없음으로 인한 권리 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

현재 시세 및 유사 면적대의 거래 사례를 고려할 때, 해당 오피스텔의 현재 시세는 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 투자 결정 시에는 최신 시세 동향 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.