나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [2] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경32909 (2) 사건으로, 광주광역시 북구 신안동 121-2번지에 위치한 광주역 한국아델리움 11층 1104호 오피스텔에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (2)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역 한국아델리움 11층 1104호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

* 감정가: 241,000,000원

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 오피스텔임.

1.1. 1. 면적 및 현황

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과, 말소기준권리인 우리은행의 근저당 (2022-09-16 접수, 56,520,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당: 우리은행 (56,520,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 쌍암동지역주택조합추진위원회 (1,500,000,000원, 말소)

* 강제경매: 최성권 (말소)

* 주택임차권: 김신영 (177,400,000원, 전입 2025-06-16, 확정 2022-12-20, 배당신고 2025-06-26, 대항력 없음, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류: 박영민 (180,400,000원, 말소)

* 강제경매: 김신영 (말소)

* 등기부채권 총액: 1,914,320,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 177,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-16

* 확정일자: 2022-12-20

* 배당신고일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 법원의 배당표 확정에 따라 실제 인수 여부 및 금액은 달라질 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 입지조건

본 건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 1. 주변 환경 및 교통

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 20층/지하 2층 규모이며, 2022년 9월 1일에 사용승인을 받았습니다.

* 외벽 및 창호: 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 등이 사용되었습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광주역이 인접해 있어 지역 내외 이동이 용이합니다.

1.3. 2. 상권 및 편의시설

* 상권: 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 광주역 주변 및 도보 가능한 거리에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 본 물건지와 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 3. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 이는 복수의 권리 관계나 채권이 존재했음을 시사하지만, 본 건에서는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

* 오피스텔 용도: 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 취득 및 보유 시 일반 주택과는 다른 세법 및 규제가 적용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 광주역 인근에 위치하여 교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다. 신축 건물(2022년 사용승인)로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 강점과 함께 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 사용승인이 2022년으로 비교적 최신 건물이며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 또한 기대할 수 있는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 광주역 인근의 편리한 교통과 최신 시설을 갖춘 오피스텔입니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수할 위험이 없습니다.

* 우수한 입지: 상업지역에 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주거 및 업무 겸용 가능: 오피스텔 특성상 주거뿐만 아니라 소규모 업무 공간으로도 활용 가능합니다.

1.7. 예상 입찰가

현재 감정가는 241,000,000원입니다. 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 시세 분석 결과, 주변 시세는 대략 235,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 2.07% 할인된 가격이며, 주변 시세 범위를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성을 높일 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.