나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32909 [4] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층1424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ""광주역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제6층 제617호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제11층 제1104호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1423호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호4-라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제14층 제1424호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호5-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1712호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호6-바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제17층 제1713호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호7-사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2007호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호8-아)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2011호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호9-자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제9층 제919호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

본건 기호10-차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제18층 제1812호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.



본건 기호11-카)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2022.09.01.)내 제20층 제2008호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가) ~ 기호11-카)는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 광주광역시 북구 신안동 121-2번지에 위치한 "광주역 한국아델리움" 내 제14층 제1424호입니다.

주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동)

준공일: 2022년 09월 01일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

총 세대수: 408호

1.2. 토지 정보

토지 면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물 지분: 48.9949㎡ (약 14.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

이용 상태: 주거용 오피스텔

1.4. 매각 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32909 (4)

감정가: 241,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로 약 30미터, 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2022년 09월 16일이며, 유한회사비알케이 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022년 09월 16일, 56,400,000원)이 있습니다.

이후 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권 강제경매, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

전체 채권 최고액 합계는 1,736,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최은석

보증금: 185,300,000원

차임: 110,000원

전입일자: 2022년 12월 12일

확정일자: 2022년 10월 31일

배당신고일자: 2025년 08월 22일

대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 일부를 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

오피스텔이라는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

광주역 한국아델리움은 광주역 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 자리하고 있습니다.

건물 1층에는 편의점 등 상가가 입점해 있으며, 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 식당, 호프집 등 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

NC백화점도 인근에 있어 쇼핑 등 편의 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 모텔 등 숙박시설이 다수 분포하고 있어 외부 방문객 유입이 있을 수 있습니다.

직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 상권 형성과정과 밀집도에 따라 유해시설의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 광주역이 인접하며, 다수의 시내버스 승강장 이용 가능

* 쇼핑: NC백화점, 상가 밀집 지역

* 식음료: 신안동 먹자골목 내 다양한 맛집, 카페

5.2. 주거환경

2022년 9월 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

세대당 1.29대의 여유로운 주차 공간을 확보하고 있습니다.

주변 환경은 상업 시설이 발달한 대로변으로, 생활 편의성은 높으나 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,736,800,000원으로 감정가 241,000,000원에 비해 매우 높아 채권자들의 배당에 영향이 있을 수 있습니다.

* 오피스텔 특성: 주거용으로 이용되고 있으나, 오피스텔의 경우 주거와 업무 겸용으로 사용될 수 있어 관리비, 주차, 방음 등 아파트 대비 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2025년 08월 22일)를 고려하여 명도 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 광주역 인근의 역세권에 위치하고 있어 입지적 장점이 있습니다.

주변 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어 경매 진행 과정에서의 변수와 낙찰 후 예상보다 높은 인수 금액이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

건물의 신축 연식은 긍정적인 요인이지만, 오피스텔이라는 점과 주위 상업 지역의 특성을 고려한 투자 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 광주역이 인접하여 교통이 편리하며, 주변 상업 지구 발달로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 241,000,000원입니다.

현재 동일 건물 내 유사 면적대의 오피스텔 실거래가 정보는 제한적이나, 신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 총 채무액이 매우 높은 점과 다수의 권리가 설정되어 있는 점을 고려하여, 시세 대비 저가 낙찰을 목표로 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

주변 시세 및 최근 경매 낙찰가율을 추가적으로 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정하되, 현재 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 경쟁 상황 파악을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 및 실거래가를 기준으로 산정하되, 추가적인 법적 조사 및 현장 답사를 통해 최종 투자 가치를 판단하시길 바랍니다.

현재로서는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.